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如何破解交易中的風險

房東:王副理
發表時間:2013-10-23


Z不動產買賣過程依其階段概可區分為簽定不動產買賣契約、備齊過戶證件、

取得稅單及交屋四大步驟,各步驟環環相扣,任一發生問題或狀況,勢將影響

到交易的順利完成。而在不動產高價位的產品特性下,更將因任一瑕疵性狀況造

成買賣雙方面臨極其不願見到的糾紛處理、或損害賠償。



ZZ觀察巿場交易諸多案例中,絕大部份的糾紛協調均起因於單方的蓄意行為所

致。善意雙方無心之失,往往在專業仲介、代書人員的指導下,均能得到妥適滿

意的預防或解決。因此,為保障交易安全性,尋找公正客觀、經驗豐富的專業人

士為中間代理人,實為預防一切風險最根本之道,而仲介業管理條例去蕪存精的

考照制度更是吾人大聲疾呼亟待建立的先驅制度!



綜觀房屋買賣過程中可能發生之風險或買賣雙方應該注意事項如下︰

一、簽定不動產買賣契約書

  雙方(或經紀人)應調閱該標的物謄本,以確認標的物之相關事宜。如︰

房屋土地之正確面積、完工日期、貸款金額、或其他抵押權之設定、法院查封或

假扣押(註)等產權事宜。簽約人是否本人,或有合法之授權,確認後才能簽約。

雙方亦應在契約內容中確認付款方式及日期、貸款清償方式、稅費之歸屬、屋況

之確認,以避免日後不必要之不良事宜發生。



二、過戶用印

  若有重覆用印應確認用印內容。



三、取得稅單

  備證後代書即為雙方報稅。一般賣方為增值稅納稅義務人,買方為契稅納

稅義務人。當雙方繳清該繳之稅,查無欠稅即可將該所有權狀移轉登記給買方,

但 為配合買方辦理貸款,賣方在未取得尾款前,為取得保障,應要求買方開立

與尾 款同額之商業本票,交由代書(第三人)保管,作為尾款之擔保,待取得

尾款後,再將本票退還買方。



四、交屋、繳交尾款

  完稅後將不動產所有權登記給買方,若有貸款,則以買方名義向銀行辦理

抵押貸款,完成手續,同意撥款,可辦理交屋。



ZZ由於在一般之交易習慣上,均是在契約中約定交付買賣標的物(交屋)之同

時付清尾數,而交屋和交尾款在法律上是處於同時履行之狀態,故如一方無正當

理由拒絕履約,(例如約好交屋之時間但臨時卻不到場),他方自亦可拒絕履行自

己之債務,並催告對方儘速履行債務,如仍拒不履約,買賣雙方均應再對屋況最

後一次的確認︰例如看看有無漏水現象,水電是否完好通暢、承諾附贈之傢具用

品是否存在......等,如果狀況良好,皆如契約之約定,則可放心交屋·如出現

了物有瑕疵等狀況,亦應計算此瑕疵所造成之價值減少有多少,以決定是否行使

契約解除權(註),或將應付之尾款扣除減少之價值後,再予以交付等做法。



ZZ在這過程中,傳統過戶手續費用及代書費用由買方負擔,故由買方找代書,

或雙方同意之代書,但因代書乃主導過戶過程之關鍵人物,故需考量其中立性及

公正性,否則在一般民眾對內容不熟悉的情況下,易發生撥款時捲款或惡意借貸

之情形發生。故雙方若能經由有信譽的仲介公司,仲介成交且經由公司契約專屬

代書辦理,其中立性、公開性及公正性,加上公司的連帶保證,均能使雙方高枕

無憂,並在雙方經紀人陪同服務下,使交易過程順利愉快。



(註)假扣押︰債權人就金錢上或得易為金錢請求之請求,為保全日後之強制執

      行,法院依債權人之聲請裁定扣押(查封)債權人之財產而禁止其處分。



(註)契約解除權︰指買賣當事人之一方,因對方之給付遲延或給付不能時,使

      契約效力解除、消滅之權利。





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  • 1 樓住戶:吳英如
    發表時間:2014-06-03

    我都是找這家廣利代書事務所http://www.collect.com.tw/

    非常好的代書

    不但經驗豐富,專業知識都蠻豐富,辦事讓人很放心,而且有店面的會比較好!有問題也可以很容易的找到人服務。





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