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房屋遭查封拍賣,同戶籍是否有優先購買權

房東:萌月
發表時間:2012-11-19


【房地產法律問題】房屋遭查封拍賣,同戶籍是否有優先購買權? 文 / 劉孟錦律師.楊春吉


【問題】


本人長期在大陸工作,親弟弟在臺灣由於經營不善,房產遭到查封近期拍賣,由於該位址住有年邁老母,和幾兄弟、大嫂弟妹以及侄兒女十餘人,當然本人戶籍也在堶情C如果一旦拍賣成央A全家三代同掃出門,為此有一起在大陸打拼的台商大哥,希望助我一把拿回該房產再優惠租賃給我們,免得全家流落街頭,所以特別請教各位大大幫著解疑,一旦拍賣的話,本人是屬於同戶籍是否有優先承購權呢?如果無,我應該怎麼做(註一)?



【解析】


按「租用基地建築房屋,出租人出賣基地時,承租人有依同樣條件優先承買之權。承租人出賣房屋時,基地所有人有依同樣條件優先承買之權。」「耕作地出租人出賣或出典耕作地時,承租人有依同樣條件優先承買或承典之權。」「依前條規定代為標售之土地,其優先購買權人及優先順序如下:一、地上權人、典權人、永佃權人。二、基地或耕地承租人。三、共有土地之他共有人。四、本條例施行前已占有達十年以上,至標售時仍繼續為該土地之占有人。」「共有人出賣其應有部分時,他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。」「基地出賣時,地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。房屋出賣時,基地所有權人有依同樣條件優先購買之權。其順序以登記之先後定之。」「出租人出賣或出典耕地時,承租人有依同樣條件優先承買或承典之權。」「耕地出賣或出典時,承租人有優先承受之權,出租人應將賣典條件以書面通知承租人,承租人在十五日內未以書面表示承受者,視為放棄。」「前項土地公開標售時,經農村社區更新協進會決定,得賦予重劃區內土地所有權人或該重劃核定時已設籍者,有依同樣條件優先購買之權。」「重劃區內耕地出售時,其優先購買權之次序如左: 一、出租耕地之承租人。二、共有土地現耕之他共有人。三、毗連耕地之現耕所有權人。」分別為民法第426-2條第1項、第460-1條、祭祀公業條例第52條、土地法第34-1條第4項、第104條第1項、第107條第1項、耕地三七五減租條例第 15 條第1項、農村社區土地重劃條例第29條第2項、農地重劃條例第5條定有明文,是得依前揭規定主張優先承買之權或優先購買權者,不外係「租用基地建築房屋之承租人」或「耕作地之承租人」或「地上權人、典權人、永佃權人」或「共有土地之他共有人」或「占有達十年以上,至標售時仍繼續為該土地之占有人」或「毗連耕地之現耕所有權人」,至於設籍者,僅農村社區土地重劃條例第29條第2項有所規定,惟本案所言,並非農村社區土地重劃條例第29條第2項規定者,從而,本案中設籍於該房屋之人,自不得依前揭規定主張優先承買之權或優先購買權(註二);惟本案中設籍於該房屋之人,非不得為應買人,依強制執行法及該拍賣公告之規定,參與拍賣,併予敘明。



【註解】
註一:問題來源:97年6月2日台灣法律網>免費會員區>法律問題(會員)討論區>房屋遭查封拍賣,同戶籍是否有優先購買權?
註二:大陸合同法,除了也有移轉不破租賃之規定(大陸合同法第229條參照)外,更甚者,更於大陸合同法第230條中,規定出租人出賣租賃房屋時,承租人均享有以同等條件優先購買的權利,與臺灣民法第426-1條僅規定「租用基地建築房屋,出租人出賣基地時,承租人有依同樣條件優先承買之權。」尚有不同。另大陸合同法第234條亦規定「承租人在房屋租賃期間死亡的,與其生前共同居住的人可以按照原租賃合同租賃該房屋」,也與臺灣民法不同,值得特別注意。





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