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法拍屋點交是要點交什麼?

房東:甜心小喵
發表時間:2012-11-17


不動產法拍案例實務】法拍屋點交是要點交什麼?


    文 / 劉孟錦律師.楊春吉 【台灣法律網】



【問題】


    請問所謂的法拍屋點交是要點交什麼?土地權狀和建物權狀嗎?



【解析】


    按拍賣之不動產,除有依法不能點交之情形者(註一)外,應於核發權利移轉證書後,依買受人之聲請,迅速點交。又點交什麼?如何點交?則依下列規定辦理。至於土地權狀和建物權狀,應無點交予買受人之必要,說u依強制執行法第98條第1項、及土地登記規則第27條第4款、第35條第3款、第34條之規定,拍賣之不動產,買受人自領得執行法院所發給權利移轉證書之日起,取得該不動產所有權;買受人單獨申請移轉登記,亦得免提出其所有權狀或他項權利證明書」之故也。  
(一)應點交之土地,如有未分離之農作物事先未併同估價拍賣者,得勸告買受人與有收穫權人協議為相當之補償,或俟有收穫權人收穫後,再行點交。
(二)拍賣債務人之不動產應有部分者,應將該債務人現實占有部分,點交於買受人或承受人。
(三)依強制執行法第99條規定解除第三人對於不動產占有時,該第三人存置於不動產之動產,應取出點交與該第三人者,如無人接受點交時,應適用強制執行法第100條第2項規定處理之。另強制執行法第99條及第124條所定債務人,包括為債務人之受僱人、學徒或與債務人共同生活而同居一家之人,或基於其他類似之關係,受債務人指示而對之有管領之力者在內。
(四)不動產經點交後,原占有人復占有該不動產,由買受人或債權人聲請再解除其占有者,其聲請應另分新案。
(五)依強制執行法第99條第2項、第124條之規定,聲請續為執行,以原占有人復行占有者始得依聲請再予點交,並以強制執行法修正施行後,經聲請執行法院點交者為限。
(六)出租人與承租人訂立租賃契約後,將租賃物交付承租人占有前,經執行法院查封者,承租人不得主張係查封前與債務人訂約承租該不動產,阻止點交。
(七)第三人於查封後始占用拍賣之不動產,拒絕交出者,執行法院除應嚴格執行,解除其占有,將不動產點交於買受人或承受人外,如遇有竊佔執行標的物,恐嚇投標人、得標人、偽造借據、租約或涉有其他罪嫌時,應即移送該管檢察官依法偵辦。有「債務人受點交後復占有該不動產者」或「債務人或第三人於查封後提出租賃契約,主張查封之不動產上已有租賃關係者,執行法院宜為相當之調查,如發現其契約有冒用他人名義偽訂情事時」或「第三人對其在查封前無權占有不動產不爭執,或其對該不動產之租賃權業經執行法院除去,而有第十一款規定之情事者」情形之一者,亦同(註二)。



【註解】
註一:拍賣之不動產可否點交,以查封時之占有狀態為準,苟查封時不動產為債務人占有,執行法院於拍定後即應依法嚴格執行點交,不因事後債務人將不動產移轉予第三人占有而受影響。又如不動產所有人設定抵押權後,於同一不動產上設定地上權或其他權利或出租於第三人,因而價值減少,致其抵押權所擔保之債權不能受滿足之清償者,執行法院得依聲請或依職權除去後拍賣之。
註二:以上,請參辦理強制執行事件應行注意事項第57條。





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