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房市景氣觀察指標

房東:張小姐
發表時間:2012-11-01


文/陳韻如

「炒作」跟「放空」都是心理學的手段,運用的邏輯基本上是一樣的,利用多數群眾跟隨所謂的「趨勢訊息」的心態,放大操作的目標點,達成設定的目的。所以市場的真相,往往是「看多不是多」以及「說空不是空」。

今年三月及四月選後利多的聚集,把房市帶到一個新高點,無論是專營中古屋的房屋仲介,還是銷售預售屋、新成屋的代銷建設業,幾乎都在這段時間寫下業績新紀錄。

賣方賣得開心,買方卻買得有點疑惑,股市還沒漲上萬點,這些創新高的房價究竟穩不穩定?但多數買方還是肯定後市房市,積極跟進,買氣人氣在四月達到高點。

n 房市信心不足買氣散

但接下來學者提出「泡沫說」的警訊,加上國際油價及原物料價格節節高漲、美國二房風暴的經濟新危機,以及跌破全球專家眼鏡的雷曼兄弟倒閉事件,一波又一波接連而來,使得台股重挫四成,逼近二十年線,房市買氣受衝擊而頓時凍化。

之前心中對房價存疑的買方,在此時都縮手觀望,看房價是否會下跌,個案現場來人明顯下降,甚至原本呼之欲出的大案,也都暫緩推案腳步,等待農曆七月後,看市場有沒有起色,再決定是否進場。

房市買氣鈍化是不爭的事實,但是房市到底有多「熊」呢?最近不利房市的訊息四處散播,包括法拍屋增加、房貸繳本期來臨、中古屋量縮價跌、房市邁入三年修正期等等。

房價下跌與否,可從下列幾項指標來觀察。

n 法拍屋總案數並未大增

首先來看大家很關心的法拍屋,根據全台各法院統計,今年第二季全台的法拍總案數約五點六萬筆,看來數字挺嚇人的;但是在2003年第一季的谷底期,全台總案數為七點二萬筆,至少還差兩成約一點六萬筆,還差兩成,現在只能算是「小熊」。

房貸寬限期到期、繳本期逼近,確實是造成投資者的壓力,甚至是前兩年使用寬限期的自住購屋者,每月支出都將增加好幾萬;但是已經有七大行庫提出延長寬限期的因應措施,再加上投資客前幾年大賺錢口袋飽飽,一年半載的本金照理說難不倒他們。

中古屋量縮價跌的訊息,大多是從房仲業者傳出來的,房仲業服務買方與賣方,賣方價格不降,買方不願意追價,服務就會空轉,所以一定要先說服賣方降價,才有機會促成成交,無論是否奏效,至少建立這樣的氛圍,是有利房仲業者的,房仲業者難脫放空嫌疑。

房價下修最關鍵的因素在於「急殺」,造成急殺的來源不外是銀行或股市,銀行貸款繳不出來,或是融資買股票被追繳等等。經過915全球股市因雷曼兄弟事件而大暴跌的洗禮,目前二千億的融資餘額水位來看,距急殺還有一段距離。

去年八月份融資高水位曾達近三千八百億,景氣低迷時的2001年、2002年,融資餘額大約是二千億到二千二百億,而且據金融圈內消息指出,這波融資大多不是散戶購買的,也就是說,散戶所佔的比例並不高,所以股價下跌時,對散戶衝擊有限。

因此,即便股市重挫四成,目前來看,影響的只是購屋意願,並未像過去一樣,必須賤價售屋來回補股價下跌的差額,對房價急殺的威脅降低。

n 銀行逾放比低水位

銀行逾放比也是房地產人士常用的觀察指標之一,在1999年至2003年間,銀行的逾放比普遍高於7%,甚至有些銀行還超過10%,最嚴重的時候,等於說每10件房貸中,就有1戶違約未正常繳款。

當時政府金融單位為遏止逾放持續惡化,訂下在限定時間內,將逾放比下降到5%的規定,當時出現銀行將整批不良債信產品,倒貨給資產管理公司。日前央行公佈的銀行逾放比統計為1.64%,遠低於過去的危險水位。

畢竟銀行在經歷卡債及美國二房風暴後,大多大幅提高放款的風險意識,像過去「超貸」的現象已不復見,甚至將一般貸款額度,降回七成左右,要貸到八成都不容易。

房貸額度降低,等同是購屋門檻提高,有效過濾了一些購屋能力不足的買方,才會使得逾放比的數字,始終維持在低水位,住宅房貸目前並未陷入險境。

n 房市景氣可撐2-3年

相對於其他產業,房地產算是個龐然大物,交易金額大,景氣變化也是以緩升緩降居多,很少是驟升驟降。即便像今年第二季,房市走勢已經算是罕見的「驟降」,但是時至九月底,房價出現降幅的比例並不高,大約在一成以內,顯然屋主及建商並不急著用錢,寧可撐一陣子等等看。

即便房市景氣開始反轉,要走到真正的谷底,通常要走個兩年到三年;雖然現在變化較快,但是預料也是會超過一年,也就是說,普遍降價最快也是反應在明年第二季,最慢可能會到2010年之後才反應。

但也許在明年第二季之前,台灣經濟景氣就已經拉回,帶領房市走向另一波高點,也很難說。

n 外圍區域建商沒倒閉

最後一個觀察指標,便是區域外圍建商的存亡。這些外圍區域(像楊梅、觀音、大溪、大園、龍潭、鶯歌等),這些區域長期還是以當地客源為主要買方,受惠於外來客源的部分很有限。

但是我們看到,這些看來房市不易熱絡的三線區域,即便推案量都不算低,但是目前尚未聽到有建商倒閉的訊息,只是零星有些建商或代銷發生財務吃緊的傳聞,可見連這些區域的供給方都還挺得住,降價的壓力目前只是在小範圍局部,並未明顯向都會區蔓延。

n 房價上漲屋主有利

房價上漲是利是弊?多數的買方都希望降價,買便宜、再等上漲、後賣出,賺差價,但是如果只有一戶自住房屋,漲價後換屋,還是要新買入,在同一生活圈,不見得買得起;房價下跌,一樣是換屋,賣得便宜,選擇性不一定比較大。

所以實際上,房價漲跌對換屋者並無太大影響,畢竟房價跟著景氣水位升降;對首購來說影響大,因為房價上漲會墊高購屋門檻,所以約佔五成的龐大首購群,一直不希望看到房價上漲,利空訊息也是為首購族發聲的。

房價上漲對台灣七百六十多萬戶屋主有利無害,因為資產增加,只要個人信用條件不差,能力上可以負擔,就有機會向銀行增貸,用增貸資金拿來做更多的理財運用;目前唯獨國人理財觀念不足、對商品的資訊及獨立研判常識都還欠缺,所以感受不到這部份的優點,對房屋金流的觀念,僅侷限在「賺差價」的想法中。

國外分析師習慣把景氣好的好市稱為「牛市」,把景氣不好的劣市稱為「熊市」,台灣房市之多變,由牛轉熊,再轉牛,然後又變熊,交替的過程中,隨時都有可能翻盤,期間各種訊息交錯,反應對台灣未來信心的看法,也許這也是台灣邁向國際化,必須付出的代價之一吧!





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  • 1 樓住戶:凝冬
    發表時間:2014-05-31

    買房子仲介都是報高不報低,都是拿最高的成交價給你看

    仲介是賺傭金, 價格賣越高傭金就抽越多, 所以每個仲介當然都希望賣越高越好

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    隔天才知道其他仲介才開$1500萬左右 行情價約$1450萬 為獨知名仲介開$1800萬, 朋友還以為自己很利害殺2佰萬下來 賺到了,所以後悔不想買了

    仲介就有點是趕鴨子上架, 逼朋友一定要買屋,不履行合約就是違約, 更說出狠話 , 要寄存證信函告我的朋友

    仲介就是這樣, 釵h重要事項都不事先告知, 等有紛爭時就說要採法律途徑解決o

    被那知名仲介當盤仔多花別人100萬, 可能是有些人都有品牌迷思, 信任仲介的一面之詞, 知名仲介說什麼都相信也不去求證, 也不去比較, 就傻傻的相信, 最後吃虧上當的都是自己


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