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用4大原則挑選好地段爛房子

房東:魯魯修
發表時間:2010-01-30




「最好的地段」,挑「最爛的房子」!
1. 由於購買大面積的完整土地的機會越來越難,別說「可遇不可求」了,現在根本是連遇都遇不到!所以建商只好把土地開發的方式,陸續調整到「買散戶」的方式,花點時間,把幾間連棟的老公寓或透天厝一棟棟談下來,一口氣併個七、八棟,也算是個略有規模的案子!
2. 對於一般投資朋友而言,儘管不一定要等待「都市更新」如此漫長的程序,起碼可以鎖定一些老舊社區,挑一些地段超好,屋況奇爛的老房子,不妨參考以下幾個原則:一、臨近道路越寬越好,二、越臨馬路越好,三、土地持分越大越好,四、實在買不到裡頭的爛房子,就買隔壁的好房子!
投資爛房子,要「痴痴的等」?
市中心土地寸土寸金,而且越來越難開發,在可預見的未來,將絕對不會再有任何一塊精華區的土地,會讓建設公司在土地開發上「佔到便宜」!如果建商佔不到便宜,消費者也就甭想再有機會在市中心區買到一間「俗擱大碗」的全新房子!總之羊毛出在羊身上!他沒「利頭」,您也不太可能會分的到好處!
也就是說,未來建設公司的土地開發方式,要不就是歷經漫長的開發時程,搞定了「上三代」與「下三代」的地主家族,蓋完了千把個印章所推出的「貴寶地」!要不是就是靠國有土地天價標售所取得,要不就是得透過改建或都市更新這條路,而這三種,沒有一種是便宜的!
對於一般的消費者而言,前面兩種,基本上,都不太容易沾得到邊兒!因為您可能掌握不了地主與建商到底要談到什麼時候才搞的定!您也可能掌握不了國有財產局「賤賣國土」的進度!唯一可以「看的到」,也有點機會「等的到」的,大概就只剩下是去這些「最好的地段」中,挑一些「最爛的房子」!
但是也許有人認為,這種投資的方法,同樣是要「痴痴的等」!而且同樣不知道要等到何年何月,才可以等到改建的機會,而且都市更新的程序又這麼複雜,萬一建設公司就是不來,或是來了之後,卻碰到其中幾個死硬派的「釘子戶」!就是談不下來怎麼辦?
當然!這樣的考慮與風險是存在的,不過,依照目前市中心地區土地如此稀有,而且持續飆漲的情形來看,這樣的情況將有可能出現極大的轉變!說穿了!也只是「價錢問題」而已!
以往許多建設公司在土地開發的過程中,通常會將各類型的成本,以及市場行情的變化、推案的時機、產品類型…,用「1塊錢打24個結」的精神,一而再、再而三的精算,等到把電子計算機敲到快爛掉的時候,才可能作出最後的決定。
土地取得困難,加速建商改建腳步
然而,未來的狀況可能已經來不及讓建設公司再敲計算機了,因為一方面是市場價格持續走高,地主的價格也越拉越高,一不小心拖上兩個月,可能價格又再漲兩成!所以基於「先搶先贏」的考量,只要市場上出現一些風吹草動的機會,建設公司通常就會加足馬力,全力往下開發!
另一方面,則是由於營建上市公司越來越多,由於上市公司的資金成本相較一般建設公司略低,為了維持推案量與業績,只要評估出一個差不多的價格,大概就可以決定了,因為「沒有原料,什麼都甭談」!
再者,由於購買大面積的完整土地的機會越來越難,別說「可遇不可求」了,現在根本是連遇都遇不到!所以只好把土地開發的方式,陸續調整到「買散戶」的方式,花點時間,把幾間連棟的老公寓或透天厝一棟棟談下來,一口氣併個七、八棟,也算是個略有規模的案子!
這種建商瘋狂搶地的現象,確實也把許多傳統地主的胃口給打開了,以往一些「打死不賣」的地主,在看到土地價格倍數上漲之後,也確實開始心動了!儘管胃口也變大了,但總還算是出現了一些「可以聊聊」的機會,只要市場的銷售表現持續看好,價格就有可能逐漸接近理想的目標,越接近,也就越有機會鬆動!
用4大原則挑選好地段爛房子
此時,機會就來了!對於一般投資朋友而言,儘管不一定要等待「都市更新」如此漫長的程序,起碼可以鎖定一些老舊社區,挑一些地段超好,屋況奇爛的老房子,不妨參考以下幾個原則:
1.臨近道路越寬越好
老舊社區要整體改建,最重要還是要看開發的價值,基於容積的考量,一般而言,臨近道路越寬,開發的價值越高,價格也越好塑造,如果有店面的價值,在合建的條件上也越有空間!
2.越臨馬路越好
一般的老舊社區通常巷道狹小、動線零亂,想在老舊社區裡「淘寶」,最好也別走的太「深」!而基於開發效益的考量,通常建商還是從馬路邊開始談起,至於要整合多「深」?就要看難度而定,如果要牽涉到「廢巷」或道路系統調整的問題,通常就會影響到建商進場的意願!
3.土地持分越大越好
房地產的價值絕大部份是維繫在土地,如果要挑老房子,土地持分的比例當然是越大越好!最好是兩、三層樓的獨棟或透天店面,再不然就選單純的四樓公寓,千萬不要買到十幾戶以上的華廈或大樓,因為「人多嘴雜」,只要中間有幾家「釘子戶」,大概就很難談下去,改建的機會就會受影響!
4.實在買不到裡頭的爛房子,就買隔壁的好房子!
如果走進老舊社區裡實在淘不到寶,又非常肯定地認為這個區域一定有機會,不妨就買個旁邊的好房子,可能也有賺到房價的機會!如前述,因為土地越來越難開發,一旦被建商花了好大功夫談下來的老舊社區,改建計畫勢必帶出新的預售價格,如果選一間鄰近的好房子,就有機會被這個新的價格拉抬,只要預售案的銷售狀況好,就有機會出現獲利空間!






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