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投資客 五招避奢侈稅

房東:妹妹
發表時間:2011-10-25


〔記者簡明葳/台北報導〕奢侈稅六月一日上路,將課徵交易實價的十至十五%高額稅費,投資客已有五招因應對策避稅,除了鑽研「自用住宅」條件外,市場上甚至傳聞,有人為了滿足自用住宅條件,選擇離婚以對;而透過贈與移轉、信託、以租代售也是避稅方法,不過風險很高,仍應謹慎。


房仲業者說,若想避開奢侈稅,最安全的作法是過戶給名下無財產的父母、成年子女,只要遷入戶口,都符合自用住宅的要求。業者指出,投資客手上若維持一次一戶,「原則上」一年有六次交易自用住宅的機會,若次數太過頻繁,就容易引起注意,恐遭稽核查稅。


不過,市場已傳出投資客夫妻檔因奢侈稅而離婚避稅,新北市、台中市都有類似個案。


此外,也常見投資客尋找符合貸款條件的優質人頭,或透過「移轉贈與」,只要繳交公告現值的十%稅費,相較奢侈稅費用仍低。


而交付「信託」則因沒有移轉,尚未構成買賣交易,無法被課徵奢侈稅,會簽訂租約、買賣契約雙份合約。雙方首先簽定「預約買賣契約書」到法院公證,並將過戶資料交付銀行或信託公司信託,直到雙方約定過戶時間,就可將資料交付雙方委任代書辦理過戶,但雙方須負擔信託費用,且因時間較長,代書費用索價較高。


而交易過程中,買方若先支付頭期款,會以倍數金額在「他項權利部分」設定抵押,買賣雙方同時簽立「假租約」,由買方承租賣方房子兩年,主要是約定租約期間產生的稅金等費用由買方承受。


不過,若買賣雙方在約定時間未到就死亡,會衍生出繼承問題,因此家屬必須事先簽訂放棄對房屋、債務的主張及繼承。且在雙方未登記過戶前,財務、金流都可能出現問題,像賣方又向銀行等金融機構抵押借款等情形,都是信託的風險。


中信房屋資深法務白宗益說,信託方式移轉產權,實務上仍要買方願意配合賣方「逃漏稅」,雙方在貸款上與移轉的先後順序,仍須達成共識才能執行。


而所有方式中,風險最高的屬「以租代售」。先簽訂租約,後續再將租金轉作頭期款,但兩年後賣方可能因房價上漲反悔不賣,或買方因房價下跌而不買,所有交易都是一場空。


住商不動產企劃研究室主任徐佳馨指出,奢侈稅看來漏洞不少,但鑽漏洞風險高,且漏洞都需建立在房價上漲與交易過程愉快的前提下,若交易過程有衝突,買賣雙方就會變檢舉人,若依照現行查緝漏稅規定,最高可罰上三倍重懲,千方百計鑽漏洞的投機者要審慎思考。






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    發表時間:2013-04-09

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    2 樓住戶:訪兒
    發表時間:2013-10-28

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