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如何穩健投資房地產

房東:魚小弟
發表時間:2011-10-23


第一    先選擇著名商圈或重劃區或計畫區


     因為此處租屋族比其他地區多,如又是重劃區或計畫區,更是經過政府精心規劃,未來發展將不可一世,租屋需求量不墜,房租自然穩定,自然值得投資O


    第二    衡量自己的經濟能力


     確定自己自備款的數目,以此數目推定房地產的總價,通常都是以總價的三成為自備款,如果您還款能力很強(就是月薪很高),就可以貸到八成左右o


    還款方式可分三種:


1.只還利息:通常可在貸款初期,先繳利息,以避免初期貸款壓力過重


2.本息平均攤還:若貸款100萬的話,年息2%,以20年房貸來說,則每月繳本利和 5059元


                              若貸款100萬的話,年息3%,以20年房貸來說,則每月繳本利和5546元


目前的利率可由以上的例子,內插或外差求出概算每月的房貸O


3.本金平均攤還:若貸款100萬的話,年息2%,以20年房貸來說,則每月繳本利和從第一個月的5833元,到最後一個月的4174元


                              若貸款100萬的話,年息3%,以20年房貸來說,則每月繳本利和從第一個月6667元,到最後一個月的4177元


目前的利率可由以上的例子,內插或外差求出概算每月的房貸O


          另外,若是可以在短期內還完,則可以選擇短期貸款,因為7年期和20年期,一旦在第五年償還,則選擇七年的房貸所付出的利息比房貸20年的還少很多,這是很多人沒有刻意注意的地方O


      第三       計算投資報酬率


       投報率的算法是:每月房租X每年可收租金月數/房屋總價  以下分別探討


每月租金:房東每月所收租金


每年可收租金月數:如果房客都可銜接,則月數自然是12個月,如果中間有停斷,則可能是10個月或11個月,


                                 這就是為何本人一直堅持要選近商圈.學區.計畫區的原因


房屋總價:原則上以房屋總價為基準,若還有改建工程,則還需加上工程費用,成為最後的房屋總價


     第四          詢問附近房租租金


       估價法有一種方法稱為市價比較法,所以可以用這個方法,求出附近房租租金,以計算投資報酬率,但是要考慮到個別的差異性,例如:有無裝潢,房客使用用途的種類,房客為外國人等等,都會影響到房租的高低


      第五       按照篩選過的標的


       尋屋是一件辛苦的事情,要是上班族更是只能利用平常做功課,週六日才來找尋適合的標的物,可是往往因為本身專業不夠而事倍功半,或是上當受騙,沒想到辛辛苦苦鑽研的功課,最後仍吃虧上當;這不是功課做不夠,而是專業不夠,畢竟術業有專攻,本人建議還是找熟識的房仲朋友,幫您尋找適合的房屋,不但幫您省下寶貴的時間,也過濾掉很多物件,更重要的是可以幫您確認產權0記得以前幫朋友尋屋,因為他已經找了仲介公司,所以我陪同他去看屋,結果仲介竟然說,夾層可以當權狀,然後又用車位來當權狀坪數,意圖造成低單價的假象,要是一般的消費者,可能就陷進陷阱而不自覺O今天本人剛調建物謄本,結果發現賣方非屋主,詢問賣方是否為屋主的代理人,有無授權書,賣方卻只說屋主的事務都是他在處理,問題是他可能是房客,然後等買方下定金就會潛逃,這都是要預防的工作o


        第六    確定標的後的準備工作


         應在白天和晚上各看一次現場,然後多和當地鄰居閒聊,或許可以聊出很多訊息,包括是否為凶宅等等,然後找專業的仲介經紀人幫您議價,至少是按市價去處理,可以避免漫天喊價,或是買到虛坪,抑或是用市價買到頂樓加蓋或是違建的坪數,這都是需要注意的地方o


 


              以上僅供各位前輩參考o





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  • 1 樓住戶:陳學妃
    發表時間:2013-04-09

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    2 樓住戶:陳慧玲
    發表時間:2013-10-28

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