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彭培業:投資店面 熟記345法則

房東:新手
發表時間:2011-10-23


【經濟日報╱黃啟菱】


















彭培業


央行利率降至1%多,各銀行一年期定存利率僅剩1%不到,低利效應逼得定存族紛紛解約,尋找投報率更高的產品,由於商辦產品、黃金店面的投資門檻都頗高,使得中、低價位店面成為了眾人最想投資的標的。


回顧過去三、四年來,店面交易幾乎是投資客天下,自用占的比率不到兩成,而投資客主要目的,就是要賺店面增值的價差;不過,近半年來,市場趨勢已有改變,買店面的幾乎是理財型投資人,目的是要長久穩定的租金收益。


最近常有民眾問我:「投資店面怎麼樣才可以賺到錢?」其實,店面的立店條件固然很重要,但先掌握立店商圈類型是都會型商圈、校園型商圈、觀光型商圈或地區型商圈,然後擬定管理方式,也很關鍵。我認為,店面好比大力水手卜派,有「菠菜」就會變強壯,力大無窮,而「分格、分時管理」就是店面所需的「菠菜」,我稱為「店面卜派理論」。


要如何才能做到「分格、分時管理」呢?在挑選產品時,可掌握兩個特點,第一,是選「面寬長」的店面,第二則是挑選有效營業時間長之商圈。


一般來說,坪數相同的兩個店面,面寬長的店面,較能吸引到消費者的目光,而最佳比例就是面寬約為縱深的兩倍。大面寬店面出租營業時,可以分隔成幾個小店面出租,租金收益也會比較高;反之,面寬小、縱深長的店面就較吃虧,不僅不容易吸引過路客,空間也不好利用,只能有一間店面的租金收益。


店面可使用的時間愈長,店面收益也就愈多,因此,可以找商圈營業時間較長的區塊,再用分割時段的方法出租,例如白天賣早餐、晚上賣小吃,兩個業種合租一間店面,承租方可以節省店租、降低成本與降低風險,店面投資者也能增加租金收入。


長期來看,店面多是增值的,我常說「店面好比金雞母,買到好的店面富一生」,另外提供「345法則」給投資者參考。


所謂的「345法則」,就是要找投報率3%以上的店面、起碼要有四成自備款、投資的店面至少要適合五種行業進駐,只要符合這三項原則,就可以大膽進場投資。






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  • 1 樓住戶:鄭淑惠
    發表時間:2013-04-09

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    2 樓住戶:林婉婷
    發表時間:2013-10-28

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