免再比啦,免費專業諮詢,提供土地登記
銀行房貸信貸、不動產稅法等服務,歡迎諮詢!
全民比價網提供經驗豐富搬家,專業服務團隊
動作準時快速,服務貼心,線上免費估價再送紙箱

首頁  •  prices 論壇 • 房地產投資客     • 

房地產投資客動向悄悄轉變

房東:阿鋒
發表時間:2010-10-20


2007/06/04 07:57

















 


房地產投資客動向悄悄轉變-從北熱南冷到南熱北冷?















一向是房市先行指標的投資客,在這波價量齊揚的多頭行情中扮演關鍵角色。不過在房市復甦四年後,投資客的態度卻首度出現明顯分歧,儘管尚未出現全面撤退動作,縮手觀望跡象卻相當明顯,這對房地產後市是一個警訊嗎?








早在○一、○二年房地產景氣最低迷的時候,一些專業投資客就已開始在市場尋找投資標的,當時法拍屋充斥,成為投資客撿便宜貨的最愛,更讓這些市場先行者海撈一票。○三年SARS結束後景氣邁向復甦,投資客持續活躍,獲利也相當豐碩。這樣的態勢一直持續到○六年,投資狂潮熱到最高點,但行情也悄悄出現變化!關鍵因素在菜籃族投資客的大量現身。一位專業投資客形容這些業餘投資客帶給市場最大的衝擊是:他們的膽子大到連老手都嚇到。這些初生之犢不畏虎的生力軍,大多幾個人一起集資,像板橋有一組菜籃族投資客,據悉出手金額高達一億元。在這些什麼價都敢追的買盤推波助瀾下,讓大台北地區原本已高漲的房價,更加高不可攀;但同時也讓一些老手心生警覺,決定縮手觀望。


 菜籃族投資客橫掃大台北 新手喊衝老手喊停

 


 第三波投資客狂潮能否笑到最後?

這幾年市場上幾組大「咖」的投資客,手上物件之多,簡直就像一家「資產管理公司」,可以說是喊水會結凍。一位投資客就笑稱,前二年銀行的經理要找他們喝酒,可是要排隊的!由於錢來得容易,不少投資客也很敢揮霍,夜夜上酒店喝酒、小姐一次叫三個。不過現在市場已嗅出降溫的味道,如果沒有精選物件,不小心套到一、兩個案子無法脫手,可能就會出現骨牌效應,操作上的確要相當小心。


有趣的是,在獲利空間明顯壓縮下,前幾年許多從仲介業跳出來轉作投資客的人,陸續又回到房仲公司上班;另外一些裝潢包商先前看到好賺轉型投資客的,現在也回頭做老本行,相當程度凸顯投資客的生態已在改變。


 


信義房屋協理信泓浚表示,他不認為房市現在就有危機,不過的確需要密切觀察,利率則是未來最關鍵的變數。這波房價高漲,已遠超出中產階級的負擔能力,之所以能持續挺進,主要原因是民眾雖然買不起房價、但付得起房貸,而低利率則是最主要的推手。未來一旦利率有一定的升幅,不論是投資客或自住型購屋者,勢必有不少人無力負擔。從最近銀行針對套房而來的緊縮動作,對套房市場造成的殺傷力,就可以明顯看出利率的威力。


信泓浚因此建議,現在如果要投資,最好不要選擇預售型產品,第一是可能面臨將來利率調高的風險;其次則是○九、一○年將有大量個案完工交屋,屆時大批換屋族可能都急著賣舊房子,新成屋加上待售中古屋形成的龐大賣壓,將導致供需急速逆轉,現在投資預售屋的風險已大為提高。


近二十年來,國內房地產市場共出現三次投資客蜂擁入市的熱潮。第一次是在一九九○年,第二次落在九六、九七年,第三次則是○六年開始至今。不過前二波的投資狂潮,在景氣反轉後,投資客也損失慘重,尤其是槓桿愈大的愈早陣亡。因此第三波的投資客大軍,能不能打破歷史宿命,大賺一筆後還能全身而退,從此躋身M型社會的右端,未來二、三年內市場將會給我們答案。



從去年底開始,許多房仲業者就提醒大家,要判斷今年的房地產景氣,除了基本的供需法則之外,兩大關鍵變數就是兩岸關係及投資客動向。進一步分析,前者屬於潛在利多;後者則偏向潛在利空。主要原因是近三年來投資客在房地產市場占有舉足輕重地位,在許多地區、產品上,比重更是高得嚇人,這些投資客未來是進是退,的確是房市相當重要的參考指標。


如果從股市投資的角度來看,投資客的重要性的確不容忽視,眾所周知,股市中量是價的先行指標,價會騙人、但量不會;同理,房市中真正關鍵的也是成交量,價格可以哄抬、炒作,只有成交量騙不了人。而投資客正是這波行情中,主要的量能創造者,一旦投資客選擇退場,不但交投立刻降溫,後續潛在的賣壓更令人憂慮。


 


眼前的態勢是,新進場的業餘投資客依然喊衝,不少這幾年嘗到甜頭的也持續看好;反倒是老手、專業投資客轉趨保守,開始採取減量經營、退出觀望、或轉向穩賺不賠的設計裝潢等策略。由於好物件愈來愈難找,加上競爭者眾,利潤空間愈來愈薄,近三年投資利潤從三成、二成、一成逐年遞減,也讓部分投資客覺得不如歸去。一位五、六年前就已進場,高峰時手上有三十個物件的中型投資客,就決定轉做室內設計,除了居高思危外,主要是目前的市場狀況,常常是投資客忙了半天,但賺的錢可能還不如裝潢包商,甚至房屋仲介都比投資客賺得多,而且是穩賺不賠,根本不必擔心套牢風險。


操作難度變高、獲利空間縮小、去化速度減緩、套牢風險升高,是目前房市投資的現況與壓力。不過多數投資客也表示,截至目前聽到賠錢的例子不多,加上不少人先前都賺了不少,而且房市也看不出立即危機,因此現在要說投資客已退場,或是房市即將反轉都言之過早。而且各個區域差別很大,不能一概而論。


 北部要更專業、中部審慎樂觀、南部最樂觀


投資老手指出,觀察大台北地區這幾年的走勢,有一點可以確定的是,哪些地方不能碰,就是到現在房價還沒有超越民國八十年高峰的地區,比如三峽就是一個例子,這些地方不論是因為地段或供需問題,不但現在漲幅有限,未來一旦行情反轉,跌幅還會比其他地區更大,是謝絕投資的地方。此外,在房價高漲、投資客又暴增下,現在那種大家都看得懂的物件,根本沒有賺頭,因此從○七年開始,已經無法像前幾年憨憨買、憨憨賺;必須要有足夠的專業才能賺錢。某房仲公司高階主管就指出,他很擔心那些不夠專業的業餘投資客,最終不是在玩市場而是被市場玩,操作上不得不謹慎。


至於中南部房市則是另一番風貌。在台中市執業的洪醫師就表示,他從今年起操作的確愈來愈謹慎,因為也怕這三年多累積的戰果毀於一旦;不過他對後市依然審慎樂觀。有別於大台北地區投資客在中古屋、預售屋兵分兩路,甚至更偏重在中古屋的結構;台中市場的投資客主要以預售屋為主,成屋的比重並不高,而且投資獲利水準也遠不如預售市場。近三年半來,洪醫師總共操作了九間房屋,目前還留在手上的有三間,當初投入的本金至今已增長為四倍多,投資報酬相當可觀,其中獲利最好的一件,投入的三百萬元已增值至一千三百萬元,足足獲利一千萬。


 


洪醫師表示,這幾年他得到的最大啟發,第一是要投資核心地段,其餘都不要考慮,因此他完全鎖定七期、尤其是新市政中心區。第二是M型社會已經存在,而房地產正是主導這波財富重分配的關鍵所在。像他身旁的一些朋友,因為沒有細心去觀察七期的房地產行情,錯失獲利的機會,雖然還是擁有原本的財富,但實質購買力已下降,其實已成為被分配的一群。此外,投資房地產的財務槓桿是五倍;股票融資只有二•五倍,因此他仍會持續投資房地產,也認為未來仍充滿機會。


不過要談到整體看法最樂觀的市場,無疑是高雄地區,尤其是在高鐵通車之後。本身就是高雄人,目前在台北一家金控公司任職的楊副總就比喻,高鐵通車對高雄房市的影響,好比是新股掛牌半年後取得信用交易資格,讓資金大量湧入一樣。目前「高鐵炒樓團」幾乎周周出發,而因為地利之便,許多對高雄不熟悉的投資客,幾乎都先選擇高鐵左營站周邊。


不過楊副總指出,離高鐵最近的熱門地段美術館、農十六,應該還是受惠最大的地區。真正專業的投資客,會鎖定這兩區正第一排的景觀豪宅;在第一排被買光後,配合捷運通車時程,第二波應該買捷運沿線、尤其是捷運交會口。去年開始進場操作的楊副總,出手的兩個個案,第一個就位在美術館第一排,第二個選在雙捷運交會口美麗島站旁邊。由於未來還有捷運通車、巨蛋啟用、高雄世運、港區改建、政策加持等利多,他非常看好高雄房市的後勢,對於美麗島站旁的投資案,他預估未來一年應該有三成的獲利機會。









  • 贊助網站       

    中和市景平路菜市場店面出售
    離南勢角捷運站400公尺、人旺氣盛、客層無虞、商機無限
    明日黃金屋
    買屋、賣屋、租屋、出租、房東租屋刊登、並提供租屋、最專業的服務、最安全親切的交易。
    輕鬆接案網
    台灣最大的接案平台,加入免會員費,讓你輕鬆賺大錢,30秒立即快速接案,業績提升10%~40%

  • 1 樓住戶:陳欣岳
    發表時間:2013-04-09

    如果您的房子,出租出售到處貼紅紙又怕被開罰單嗎??

    全省租屋查詢請點選:J2H房地產 http://www.j2h.com.tw/house/


    真的很方便..省時省力又省事屋網瀏覽人數高、搜尋使用率高...

    這個網站主要是以提供租屋資訊及服務為主...

    是一個讓房屋出租的房東及租房子的房客都不必再四處奔波的地方



    2 樓住戶:梁蕙堅
    發表時間:2013-10-28

    想要找到更多更便宜的房子,只要到輕鬆估價網填寫相關資料就會有很多專業知識和豐富經驗的房屋仲介,為你服務幫你找便宜的房屋

    輕鬆估價網 http://www.questions.com.tw/

    投資買屋刊登表格 http://www.questions.com.tw/house/invest.php

    賣屋比價刊登表格 http://www.questions.com.tw/house/sell.php

    租屋比價刊登表格 http://www.questions.com.tw/house/rent.php





     共 2 人回應  選擇頁數 【第1 頁】 

    姓名:
    佈告內容:
    其他選項: