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投資房地產小技巧

房東:小夜
發表時間:2011-10-08


房地產是最佳致富工具,也是各種投資方式中,最安全,最能獲利,也最容易入門的。

一說到房地產,太多人只有一個概念『買下,持有,出租』。

這對經驗豐富的投資老手而言,只是眾多策略的其中一種。



為什麼要投資房地產?以下是房地產的五大優點:

●增加個人的資產淨值---常常能夠買到低於市價的物業。

資產淨值是自然上漲到物業真正市值。帶來立即收益。

●能帶來租金收入---可以用租金來付清貸款,表示不但能自給自足,未來也有剩餘收入。



●能買到物超所值得物業----只要能找到急於脫手的賣家即可。



●能夠節稅----因為許多花費如貸款利息和折舊等,都可以抵稅。



●甚至不必具備現金就能投資----只要能找到低於市價的物業





房地產的投資策略有很多,包括了:

1.取得房地產經紀人證照,這樣能在一般大眾之前先挑走標的

2.買進需要整修的物業,快速賺取資本收益

3.轉售承購權

4.承租可以享有承購權的物業,不致榜死自己的資金

5.從事房貸經紀,協助想買下自己物業的買家取得融資

6.合夥,合作對象提供資金,信用,修繕技術,管理能力

7.尋找法拍標的,透過銀行,放款業者—買法拍,或中古屋

8.提供權狀和代管服務

9.仲介買賣票據貼現

10.提供修繕和維護服務

11.提供法務服務,協助解決房地產交易的法律問題

12.取得房地產估價師證照,服務其他房地產投資人

13.從事保險經紀,並收取佣金



再來談談房地產投資標的八大類型



1.休閒拖車屋,投資金額不高,但是維修費用高



2.獨棟自用住宅,容易出租,容易脫手,管理需費心



3.共管式公寓,出租容易,但管理費資金不足會延遲修繕



4.雙併屋,三併四併屋,容易取得貸款,但管理非常耗費精神



5.百戶以內公寓,可以創造豐沛現金流,但是很難取得銀行貸款



6.百戶以上公寓,極具經濟效益,但是競爭激烈,要和財團競爭



7.商用不動產,購物中心,工廠,辦公室,這種租金利潤極高,同時貸款難度也高



8.土地開發,有機會賺取高額獲利,但是需持有成本極高,過程可能起起伏伏



找到並分析理想的房地產標的,可以透過下列途徑:

1.閱讀報紙廣告

2.駕車到中意的地區繞繞

3.參加房地產拍賣會

4.到當地法院

5.刊登廣告

6.培養人脈

7.建立情報網

8.聯繫民間放款者

9.致函

10.參加房地產協會



建立信譽,讓大家知道自己說到做到。享受箇中樂趣~

如果擔心發生不好的狀況,就應該努力確保自己的憂慮不會成真,

朝更正確的方向努力,就不會有時間懷疑投資的房地產不好,

多多活躍於向房地產的投資人請益,不久之後,肯定房地產事業也能自己侃侃而談。

參考資料 商業週刊 大師輕鬆讀~

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房地產的投資最重要的是

地點

只要在交通要線 就不會賠 即使折舊了也一樣

你要有遠見 發現那一個地段在交通要線上

買了之後 於整體房市下跌時賣出

投資不分年齡 重要的是有承擔風險的能力

>>>>>>>>>>>>>

在台灣投資房地產至少不會暴跌

不像其他投資 , 尤其是股票會下市 , 我就有慘賠的經驗



試問投資一百萬在股票或是投資一千萬在房地產哪個較擔心??

房地產的錢可以用借的 , 尤其是現在利率超低的



投資房地產應是多看多聽 , 最重要是勤走

訪間的房地產書籍大多只是片面的介紹

並沒有配合大環境及世界趨勢來分析

最好對經濟學有一些涉獵比較好



投資房地產不是只有買賣 , 還有出租

目前除了房租以外 , 還未找到可以抗通膨的其他投資

只要時間夠長 , 長達十年以上就會有一波行情



每個時期都有時機財 , 掌握住就可以賺大錢

只是錢來的快去的也快

有誰能富過三代呢??

錢夠用就好~~~~~

>>>>>>>>>>>>>>>

投資房地產最好是找店面

店面的首選是地段~只要地段好

管它屋齡~只是屋況OK~人潮多~

這樣的店面基本上買來租人都有穩定的投報率

一邊可以抗通膨~一邊可以收租金~

如果附近有重大公共建設那還會跟著增值

想脫手的時候很少會虧本~除非真的急售

如果資本沒那麼多也可以走另一條路

就是買公寓或是套房來出租

一樣可以收租金~有些地點不錯(例如近捷運)的公寓

隔成套房出租投報率可以到8~9%

租金光是支付貸款還有多餘收入

我認為這種類型投資房地產最大的缺點在於時間一定是長期的

也有另一類型的投資是找地段不錯價錢合理的房子

買下來重新整理或是裝潢在加上1成到2成的價格賣出

一轉手3~6個月就一百甚至到五百萬的收入

這種類型投資要非常有眼光~但是看的準就會賺得快

參考資料 手上一堆店面要賣的我

• 2007-09-08 11:20:04 補充

最後補充~房地產投資沒有年齡限制只有資本的限制

推薦你看一本~書名叫:買屋賣屋LOHAS

彭培業寫的<<<我老闆

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想投資房地產



1.新手盡量減少辦理貸款.以免房屋被房貸利息吃垮.



2.準備多少錢看你想投資標的----套房只要幾十萬(室內9坪以下借不到錢).店面就要準備幾佰萬才夠.另外你要不要貸款也是你考慮的問題之一.



3.房子怎麼來??---



A.法拍屋--做好功課,搞清楚市場價格,如何""安全""低價搶標.-----法拍屋須於標得後七日繳清所有貸款.資金來源夠不夠,現有銀行可配合貸款.



B.仲介--和仲介維持良好關係,請有好的CASE介紹給你.



C.親朋好友----施點小惠請身旁的人幫你介紹



D銀行---斷頭戶.即將法拍的房屋







房地產的投資,必須要掌握明確時機,若遇景



氣不佳時,購屋最好以自用為原則;另外,個



人在準備投資房地產時,應多注意政治變動、



市場及利率等多方因素,並具備一定額的資金----外婆的房子過戶給阿如之後,再來借款



及相關的房地產資訊,操作得當的話,獲利性



也高,兼顧保值與增值性;反之則損失龐大、



投資者應小心謹慎。



投資房地產的時機:



和其他投資一樣,房地產投資也有景氣循環因



素,低進高出,是投資獲利的鐵律,所以投資



房地產必須時時留意景氣變動,掌握時機。

影嚮房地產景氣價格的因素很多,包括政治、



經濟、社會、心理等因素,都會使得市場不斷



出現復甦、成長、高峰、衰退的循環。



投資房地產只有能了解這種景氣變動,適時進



出,才能賺取厚利。



慎選投資地點:



不管是大地區(像台北、台中、高雄等)或是



較小的社區(像台北的大安區、內湖區,高雄



的苓雅區)等,常常都會有「風水輪流轉」的



「輪漲」或「輪跌」現象出現。

因此,投資房地產當然要慎選地段與區位,一



般而言,下列地區的獲利潛力較大:

1. 沒有餘屋的地區:容易出現供不應求的景象

 ,出租較易,也較可能漲價。

2. 人口快速成長地區:尤其是新興市區,人口

 不斷流入,房地產的需求量大,增值自然也

 較大。

3. 流通率高的地區:最明顯的例子是台北市東

 區,地段好價位高,但流通率高,容易脫手

 ,獲利機會大。

4. 公共建設鄰近地區:像台北市捷運系統各出

 口站附近地區,已經成為投資焦點。第二高

 速公路沿線,也是被人家看好的熱門投資標

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在網路上常看人說當投資客 第一要件就是要有錢其實是錯誤觀念,我之前只不過是一個月領2萬多的上班族 但是我2006年 5月進入投資客這領域到現在,經手到現在大概40多件的房屋,而且現在手頭上一定會保有3~5間房屋我第一次操作的是小套房,金額大概100萬初頭全額貸,想說我是第一次從門外漢接觸投資房地產, 入門的門檻比較低, 一開始也是找5%~6%的投資報籌率比較高的小套房,擔心如果賣不出去至少可以以房租養小套房,而我在短短2個月轉手,一轉手就賺了25萬的差價(等於我做1年上班族的薪水) 我的紀錄是我買的房屋在還沒過戶給我我就已經找到買主等著買,每個物件最少賺20~30萬我就趕快脫手 …其實不用太貪心!!有賺錢就可以了

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在網路上常看人說當投資客 第一要件就是要有錢

其實是錯誤觀念,我之前只不過是一個月領2萬多的上班族

但是我2006年 5月進入投資客這領域到現在,經手到現在大概40多件的房屋,而且現在手頭上一定會保有3~5間房屋

我第一次操作的是小套房,金額大概100萬初頭全額貸,想說我是第一次從門外漢接觸投資房地產, 入門的門檻比較低, 一開始也是找5%~6%的投資報籌率比較高的小套房,擔心如果賣不出去至少可以以房租養小套房,而我在短短2個月轉手,一轉手就賺了25萬的差價(等於我做1年上班族的薪水)

我的紀錄是我買的房屋在還沒過戶給我我就已經找到買主等著買,每個物件最少賺20~30萬我就趕快脫手,最多大概賺100萬左右的差價 ,但也是有失利的,唯一一件在4個月後都沒賣出我只好以原價在多個幾萬的價格趕快脫手---也是有賺但是比較少---比上班好

投資客能成功的要領是:

《有賺就脫手, 不要只想一次賺很多, 懂的靠網路廣告來行銷

手頭上有物件時最重要是如何在短期內脫手

當你手中房地產握越久, 表示花的成本或是被套牢的機率越高

原本有20~30價差給你賺, 拖的越久貸款利息就越多相對利潤就變少》

我身邊有很多朋友被套牢的原因就是一次就想賺很多,價格太高有些人連來問都懶得問, 有些更是高過於市價, 更是乏人問津, 你的開價太高,相對看的人就少,時間拖的長,利息就多,利潤就變少,而且很多人是花了大錢買房子,卻不願意花小錢在廣告宣傳上,你想想每個月所要付的利息已經遠遠超出廣告費用上,為什麼不花點小錢在廣告上,花個1~2千塊, 提早1~2月賣出去, 那你不是省更多利息錢

賣房子靠的是曝光率,在怎麼好的房子, 如果沒人知道, 你還是賣不出去



我也賣過儐遺館附近的房子和路沖的房子,雖然比較不好賣,但是你曝光率高,看的人多,自然也有不怕死和不信邪的人會買

而我會比其他人成功的原因,可能我比其他人多了一些網路的知識,懂得在網路上的相關房屋網刊登

因為我嘗試所多種方式,報紙,仲介,朋友介紹,網路廣告

就以刊登在房屋網的廣告最有效而且費用也最低, 因為現在的人來說上網以經是很普及,而且圖文並貌又24小時都找的到你的資料,現在的人每個人生活作習都不同只有網路能配合24小時宣傳,隨找隨有,也不用出門

我最常刊登的兩個網站 j2h房屋網, 買屋不動產 也是我在短期能找到買主的原因

-報紙比網路的費用高時間又短 而且慢慢大家都習慣從網路上找房屋的資訊

-仲介成本高因為必須被抽4成的佣金 相對自己利潤降低

-朋友效果差除非人脈廣外加運氣好

-網路廣告效果好成本低刊時間長 又可以刊登物件的照片

而且買房子投資最好也是直接找到屋主談才能找到低價格, 如果是透過仲介你自己要付1成的佣金, 屋主透過仲介的佣金也會轉架到價格上, 相對你的利潤就變少 如果跳過仲介你就可以以較低的價格買進,這當中的價差就變成你的利潤(如果屋主賣套房要實拿100萬仲介要賺當中的佣金就會賣你104萬再加上你給仲介1成的佣金當下你就少5萬元的利潤,如果你透過屋主買那你不是多了5萬元的利潤) ,那一定會有人說那有那麼多屋主自售, 其實還是有很多人不願意透過仲介來賣臨可自己賣,像是透過 明日黃金屋 這種房屋網,裡面都暗藏很多寶藏等你挖掘

給剛入門的投資客一點建議

剛入門可以先投資小套房,門檻比較低,風險也比較小,如果不幸套牢也比較容易脫手

等你瞭解房地產生態與行情有更多資金後, 再來投資其他房地產也不遲

給無殼蝸牛一點建議

房地產只漲不跌

現在不買, 以後只會越來越貴, 到時候就買不起, 然後就只能租的

所以建議你找自己能接受的價格及環境就可以買了,不要在等了到時真的買不起在來後悔當初





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  • 1 樓住戶:陳佩倫
    發表時間:2013-04-09

    若您想找房子,可以刊登在比較知名的線上租屋網,效果很不錯,

    現在很多人都習慣在網路上尋求線上房屋網資料,在此推薦人氣蠻高的線上租屋網給您做參考

    明日黃金屋 http://www.futurestar.tw/


    以下網站你可以去參考一下 可以在租屋買屋賣屋前先了解相關注意事項做一下末


    房屋買賣請多家仲介公司評估,千萬不要有品牌的迷思而相信一間店的片面之詞房子慘遭賤售畢竟"品牌"是無法給你任何的服務,好的仲介人員才有法子替您服務及設想,為你找尋適合您的房屋且盡力為您爭取適當的價格

    多位專業仲介人員來為你評估,告訴你你要的了解的周邊行情價

    全民比價網 http://www.prices.com.tw/

    買屋比價刊登表格 http://www.prices.com.tw/house/buy.php


    賣屋比價刊登表格 http://www.prices.com.tw/house/sell.php

    如果屋主不了解自己房屋的行情,可透過多家專業房屋仲介人員幫你評估,最中肯的建議,避免低價賤賣自己的房子


     



    2 樓住戶:吳安潔
    發表時間:2013-10-28

    想要找到更多更便宜的房子,只要到輕鬆估價網填寫相關資料就會有很多專業知識和豐富經驗的房屋仲介,為你服務幫你找便宜的房屋

    輕鬆估價網 http://www.questions.com.tw/

    投資買屋刊登表格 http://www.questions.com.tw/house/invest.php

    賣屋比價刊登表格 http://www.questions.com.tw/house/sell.php

    租屋比價刊登表格 http://www.questions.com.tw/house/rent.php





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