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教你怎麼投資房地產才能賺錢

房東:爆馬仔
發表時間:2011-10-08



針對房地產的問題,最近,聽了很多不同意見,對媒體有褒有貶,想了很久,還是把本人研究心得和大家分享一下。其實,站在投資者的立場,房地產沒有過熱或泡沫化的問題,只有賺和賠的問題,對房地產投資客來說,再貴的房子都有人買,只要方法對。


不論景氣好壞,永遠有人賠錢也有人賺錢。重點是,有沒有管道。


以目前的物價來看,若以有規模的大型建商操作方式來評估,若是在林口、中永和和三峽等地蓋房子,只要賣出三至四成的房子應該就有獲利;而在台北市的建案,由於土地價格較高,建商只要賣出四成就有賺頭。想要獲得建商合理的對待,就要有管道。


舉個例來說,一個朋友是建築師,他透過管道,去年九月,以定價九折取得預售屋,原本喊價一坪35萬的預售屋,他只花了每坪31萬元就買到了。最近,看房市上漲,再加上大陸炒樓團來台,日前,他以每坪40萬元把房子賣了,接手的是一位準備結婚中校軍官,未婚妻在小學當老師。


30多坪含一個車位的房子,地點在士林,一轉手扣掉稅及手續費,大約賺了二百多萬元。中校軍官趕著要結婚,再加上大陸富豪團的催化下,這一對公務員夫妻買了1,200多萬元的房子,再加上裝潢費大約要1,500萬元。在成交過程中,我在一旁陪同,中校軍官(可能是海軍)原本有點嫌貴,還不只一次希望未婚妻可以買台北縣的中古屋。


而他的小學老師太太,則在一旁說,現在再不買,房價還會再漲,以後就買不起了,況且地點好未來還有增值空間,這間房子每坪才加五萬元,很便宜了。買中古屋就算裝潢的再漂亮,增值空間有限,力主一定要買,在一旁的房仲也極力鼓吹,最後,這位中校軍官還是買了。雙方皆大歡喜。由於價格漂亮,房仲也拿到了大約50萬元的仲介費。


在一旁的我,心理有點想笑,因為,我的建築師朋友會想賣房子,就是感覺得到房市可能有變,才會急著想脫手,他的取得成本不高,原本抱著只要不賠就是賺的心理,其實,還有殺價空間。但這對軍公教夫妻就是急,貸了1,000多萬元,恐怕一輩子付不完。


事後,我問了朋友,他們只是公務人員賣那麼貴會不會有點....,他回答,他們是要自住的,只要不賣怎麼會賠錢,這個房子風水不錯,讓我賺大錢,他們也會賺錢。


另一個則是在稅務單位任職的公務員,靠著和銀行同學的好關係,她全力搶攻中古屋,一般人買中古屋很難貸款,頂多六成就很多了,也就是說,500萬元的中古屋頂多只能貸300萬元,其他200萬元要自己想辦法。


但這位公務人就是有辦法,先靠著公務人員優惠貸款買了第一間房子,接下來,再以第一間房子做二胎或三胎,當頭期款,另外,再向同學貸款,就算是中古屋也可以貸到八成左右。她手上共有三家房子,一個月大約付5萬多元的利息,她一個月菥水約七萬元,日子很苦,但她只頂多半年多的時間。


在多數人都看好房價的期況下,這一波房市大漲風潮中,她賣了二間房子,只留一間自用,光靠著一進一出,賣了二間房間也賺了二百多萬元。


看了以上的例子,相信,很多人應該有心得了。


我再說清楚一些,要買房地產,不想賠錢。有幾個重要事項,


第一,不要急。


第二,不要聽仲介,先在自己的心理面出個價,大約是對方出價的七折,真得想要再慢慢加,過程中可以哭窮,且表達真的有急需。成交價要設定在出價的八折,最多是八五折,替自己預留一點未來轉賣時的獲利空間。


第三,一定要同時看三至五間以上的房子,不管那間房子有多好,都要抱著隨緣的態度,得之我興,不得到也無所謂,天涯何處無芳草的心態,否則,有八成以上會被當呆胞,大砍一筆。房仲業者的仲介費是靠成交金額,他們一定是站在屋主那一邊。


第四,量力而為。這是最重要的一點,只要量力而為,不要借太多錢,就算景氣變差,只要付得起,就不會被銀行追債。可以爭取更多時間處理房地產。


有人說,房地產會泡沫化,我相信會有,但絕對不是豪宅,因為真正有錢的大老闆們,才不會為了點景氣小波動就賣房子。這一波泡沫化是指,買不起真豪宅,跑去買每坪三、四十萬元,大約二、三十坪小豪宅的中產階級,他的經濟不穩定,且很多都是軍公教,卻買了和身份不相符合的東西,風險極高。


總之,老話一句,景氣好壞都有人賺錢,想不賠錢最好的辦法就是量力而為。






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  • 1 樓住戶:張怡潔
    發表時間:2013-04-09

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    2 樓住戶:小彩
    發表時間:2013-10-28

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