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房地產投資回暖

房東:阿復
發表時間:2010-11-04


房地產和股市,兩者一直扮演著中國主要投資渠道的角色


  專業性:★ 資金門檻:★★★★ 普及性:★★ ★ 風險度:★★


  在中國,房地產市場永遠是人們密切關注的投資熱點之一。原因也許並不僅僅在于它具有較高的投資回報率和資產增值能力,而且更因為它和股市相比所具有的某些特性。


  股市資金回流樓市


  流動性過剩,已經是人們對中國宏觀經濟形勢所達成的共識。任何時期的股市波動,最先抽身的無疑是實力雄厚的莊家和機構。作為股市的“關聯行業”,房地產是股市資金的最佳去處。而在市場資金充裕,急需尋求投資突破口的情況下,從股市撤出的大量資金,無疑將會把房地產業視為第一選擇。根據資本的趨利性衝動原則,此前由房地產業轉戰股票市場的炒房資金在回流之後,往往還會選擇短期獲利空間較大的產業。相比于股市的大幅動盪來說,房地產特有的不動產性質和穩定的保值增值功能,必將繼續吸引投資者的目光。因此,投資者如果在股票市場上賺到了錢,反過來也可能會加大對樓市的投資。


  股市獲利資金回流到房地產市場,將對樓市產生決定性的衝擊。此間有媒體報導,深圳市房地產價格在2007年5月份大幅上漲22.8%,住宅均價每平方米到達14000元高位。在市場資金充裕的基本面下,市場可供應樓盤將會很快得以消化,由此造成的供求矛盾虛假突出現象,將會進一步加大房價上漲壓力。


  由于房地產業固有的開發週期長的特點,很難在短期內通過增加住宅供應量的方法來抵消股市資金回流的衝擊影響。尤其是投資者主要投資于地皮稀缺型的中高檔地產項目,自身的“價值效應”可以維持項目的價位在一定的高點,短期持有風險較小,並且資產增值也可預期。


  大中城市是投資熱點


  如果你是一個剛從股市大漲行情中獲利併成功退出的投資者的話,那麼毫無疑問,房地產市場或將成為你投資的第一選擇,並且應該將主要投資方向集中于大中城市以及部分經濟發達地區。


  經過若幹年的持續上漲之後,人們普遍認為市場對房價的可接受程度以及地產價格本身的上漲空間已經到了一個相對微妙的重要關口,房地產市場將進入區域性上漲階段。


  對于目前的房地產市場來說,問題並不在于房價是不是還會全線上漲,而是在于會在哪幾個城市上漲。受宏觀經濟面以及充裕資金的影響,全國大中城市的房地產業在供應量減小的背景下仍將保持比較旺盛的需求,房地產的投資空間依然存在。尤其是北京、上海等城市,受2008年北京奧運會和2010年上海世博會的利好影響,房價已經在近期顯現出了上漲的價格趨勢,平均漲幅都在8%~10%左右。


  在股市走出持續大漲的牛市行情期間,國內房地產市場並沒有因為資本流出而走出下行的趨勢。國家發改委的統計資料表明,2007年1月至4月份,全國房價總體平穩並且略有上升,但商品房住宅銷量有較大下降。其中,北京市的商品住宅成交量約比去年同期下降一半,4月份成交量比去年同期下滑43.5%,“五一”黃金週期間,期房銷售簽約面積僅相當于去年同期的61.26%。


  受業界對房地產市場後期的普遍樂觀態度影響,雖然房地產銷售總量下降,價格卻一直保持在高位運行,並且以10%左右的幅度持續上漲。北京市的高檔地產項目雖然銷售狀況不佳,但依然保持價格堅挺。


  6月2日,SOHO中國公司地產項目“光華路SOHO”正式開盤當日,就取得13.4億元的銷售額。據SOHO中國董事長潘石屹介紹,光華路SOHO的購買客戶中,投資額在2000萬以上的購房大單占到銷售總金額的70%以上,並且有部分來自山西、內蒙古、河北等周邊大省的高端客戶。在這些大客戶中,很多人都具有較好的投資意識以及風險意識,在政府針對股市暴漲行情出台調控政策之前,便將資金撤出股市,將獲利投入優質地產,以期獲得穩定的投資回報。


  中小城市支撐乏力


  在中小城市,由于支撐房價上漲的空間和潛力已經被明顯透支,加上人口的相對穩定性以及可預測的住房需求,似乎很難再看到足以使房地產價格再掀漲價熱潮的可能性。


  此外,考慮到近期股市熱潮對房地產市場產生的一定衝擊,以及當前行情走低對中小股民產生的負面效應,有業內人士認為,中小城市的房地產市場將會處于較為平穩的狀態。由于受人口總數和經濟實力的限制,市場需要一定時間來消化和緩解此前地產價格一路走高而造成的泡沫成分。此次股市回調震盪的大跌行情中,也有相當一部分被套牢散戶是中小城市居民,這部分居民受股市行情打擊,必將會大大減低投資願望。


  就投資價值而言,中小城市由于缺乏足夠的外來逐利資金,也缺乏緩衝空間,如果房價繼續處于高位,將會大大增加投資風險,也令房地產投資的機會成本難以控制。對此,業內專家指出,如果選擇投資于中小城市的房地產項目,應該側重于商業地產項目和老城區、商貿密集區的投資,而不應過多在住宅項目上投資。


  投資風險加大


  但有些人士認為,通過國家在股票市場上的強勢管控力度,可以明顯看出政府在目前經濟狀況趨于過熱的狀況下,或許會加強宏觀調控力度,以保障整體國民經濟能夠健康發展和運行。


  顯然,對于剛剛進入穩定期的房地產市場來說,政府不願意看到又一次出現失控而大幅上漲的局面出現。受近期物價全面上漲的因素影響,政府在諸如房地產等產業之上面臨較重的民生壓力。為了抑制商品住宅的投機行為,相信政府會在適當時候推出新政,加大對房地產投資的監管力度,以達到控制房價穩步發展的目的。


  就房地產本身來說,其投資風險也在逐步加大。人民幣匯率升值、股票市場長期走勢以及其他投資渠道的發展,都有可能分流房地產市場的投資資金,成為影響房地產業發展的不確定性因素。在目前地產泡沫已經存在的情況下,如果繼續加大泡沫效應,很可能會引發反向問題。


  在這樣的投資環境下,業內專家提醒投資者,在進行房地產投資時一定要注重理性分析和風險控制意識,儘量不要將全部資金投入到房地產市場中,而應該分散投資,以便及時根據市場發展狀況作出相應調整。





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