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張榮隆買賣店面 每間至少獲利兩成

房東:小黃
發表時間:2010-06-04



四大不敗招式 稱霸店面買賣



假設住宅是普級版的房市投資產品,店面則堪稱為進階版的標的。店面投資金額多、標的少、槓桿大、風險高,稍一不慎,容易傾家蕩產。縱橫三重、蘆洲房市多年的張榮隆,累積豐厚經驗,分享不傳之祕,教你第一次買店面就上手。



「穿乎水水、遊山玩水、三不五時巡田水、初一十五領油水!(台語)」這是一句古老的俗諺,形容擁有大筆土地、房產的員外,每天過著優渥的生活,這也是許多房市投資客最理想的境界。五十四年次的張榮隆真的做到了。



雖然才四十四歲,但在台北縣蘆洲、三重一帶,張榮隆卻早已赫赫有名,因為在二十多年前,當蘆洲還是個偏僻的小鄉鎮時,張榮隆就開始深耕,直到今日,在他曾操盤過的房地產就近百筆,而多年來,操作過的店面更是不知凡幾,每間獲利至少兩成。由於其精準的眼光與過人的操盤績效,許多投資客紛紛捧著錢,請他代操。據了解,在三重、蘆洲一帶,因張榮隆操作房地產而獲利的人就有上百位,難怪許多投資客都稱他為「蘆洲王」。



有別於一般房地產投資客,多半在住宅或法拍市場中得利,張榮隆最令人佩服的是,他成功的經驗中,多半來自難度極高的店面市場。就拿曾是自己名下的幾間店面來說,買賣之間,幾乎間間大賺,每間獲利約莫在數百萬元,因此多年來為他累積了可觀的財富。



出生在台北迪化街的他,家境小康,但小時候眼看著許多以布、南北貨致富的迪化街商人,因擁有大筆的地產和店面,富加一等,讓張榮隆悄悄地立下要「靠地產致富」的決心。因此,退伍後,他毅然決然跑去當房仲員,為的就是跟在行家身旁學習買賣房子、判斷行情,以及投資客只能意會不能言傳的「不傳之祕」,也因而練就了一身硬底子。後來由底層的仲介轉為自己投資房子、操盤店面,一路成為今日市場上「喊水會結凍」的超級店王。



黃金店面往往價值驚人



「如果說住宅是業餘玩家的天下,那麼店面就得是職業選手才玩得起的進階版。」談到店面投資,張榮隆老練地道出自己的心得。多年的經驗告訴他,要闖蕩店面這個「PRO級」的市場,就得要了解它與其他投資產品的不同,張榮隆認為,這包括價值和難度的差異。首先在價值方面,有別於一般住宅會隨著房齡老化而折舊,但好店面卻是越陳越香,越賣越貴,也因為如此,所謂的黃金店面往往價格驚人,是同區段住宅的二到十倍不等,甚至因承租業種不同,會有截然不同的行情。



張榮隆認為,操作店面絕對無法單純地複製住宅、土地的經驗,得自成一套理論,他甚至詼諧地說:「如果沒有『雄厚的資金、豐富的經驗、過人的膽識以及上天的加持』,想要玩店面,『門都沒有!』」,而其中「遠交近攻、以小搏大、重文輕武、主隨客便」,就是他累積多年的不敗四招。



招式1:遠交近攻



「想要卡進黃金地段,就算只在騎樓租個攤位,除了人脈還是人脈!」張榮隆有感而發地表示,店面難度往往不在於多少錢買到,而是有錢買不到,尤其黃金店面,店家一旦卡到了位,根本不會輕易讓出,每個人為了順利攻進這座固若金湯的寶地,一得到「獨家新聞」,得立即與店東接洽,並一面封鎖消息,趕緊排隊;得不到消息的,得像調查局幹員似的,找到關鍵人,憑著眼觀四面、耳聽八方的能力,尋得蛛絲馬跡,甚至每每在屋主換手前,就有人提前預約,而偏偏許多對外宣稱有意出售的店面,往往只是店東拿來測試行情,其中的虛實,只有明眼人知道。



也由於屋主惜售,一般超級夜市、市中心鬧區的店面,委買件數是委賣的十倍,在「肥水不落外人田」的思惟下,接手的人,要不是地主的後代、親友,就得是熟稔市場的上下游廠商、外務員、老攤商等具有人脈的內行人。



「想要擠進店面市場,就得搶!」張榮隆嚴肅地說,一般外人要拿到金店面的入場券,就得進行一場激烈的卡位戰,要卡位,就要有人脈,要知道誰是地主、房東?誰又是能通風報信的報馬仔或拉攏關係的意見領袖?以他來說,很多曾經順利搶到的店面,都是因為多年來深耕地方人脈而來的,不是因為早在店面換手好幾年前就和原承租戶打好關係,就是以先租後買的方式取得,甚至還不乏從店東二代下手,「因為許多金店面會釋出,往往是少主繼承後不願經營,想變現而賣出的。」



招式2:重文輕武



值得注意的是,投資店面時最怕費盡千辛萬苦、巨資卡進的根本不是好店面,往往弄得血本無歸,因此判斷店面的良窳,更是功課中的功課。



張隆榮提醒,店面有所謂的文市武市(文市指的是適合精品服飾、餐飲業,武市則是適合汽車修配店或倉儲轉運等行業,注意文武市、陽面陰面(陽面指的是人潮匯集,陰面指的是人潮較稀少蕭條的一面),同一條街往往隨著人潮動線呈現兩樣情,又往往只是相鄰的兩條路,一條人潮匯集,一條則車水馬龍,但等不到人龍。



因此買店面,得「重文輕武、祛陰補陽」,也就是得判斷好不好停車,腹地夠不夠大,最好路寬十五至三十五米間,沒有分隔島。他以三重的重新路和正義北路相較,無分隔島、人聲鼎沸的正義北路就優於路寬較大、有分隔島而只是車水馬龍的重新路。



「選店面,人氣勝於一切!」張榮隆分享自己多年前在三重三和路幫客戶挑點投資的經驗時為例,當初曾有二省道五十米寬主幹道店面和路寬二十米、三和路的店面供他挑選,雖然一般人都以為外觀較新的省道店面優於三和路上的老店面,但他不妄下定論,而是連續好幾天站在目標物前觀察該店能不能「結市」。結果張榮隆發現,二省道雖然車潮多,卻沒什麼人行走,反觀三和路車速在四十公里以下,店面所在地又是行人走路、慢車行駛的必經之地,加上未來捷運經過,將是車流、人流的聚集之地,是開店的絕佳場所,因此花了一千七百二十萬元,選擇了三和路店面,結果沒想到下午兩點才簽約,接著四點就有人租下,每月租金十二萬元,投報率高達八%。



除了精準的判斷,靈活的操作亦是張榮隆獨霸店面市場的主因。



招式3:以小搏大



他有一套「以小搏大、化整為零」的空間換錢術,也就是利用店面空間的變化,換取最大的利潤。張榮隆表示,店面投資有所謂店觀原則,也就是通常面寬愈寬愈好,或是可使用的腹地越大越好,因此,在他幫忙代操的店面中,有不少就是買了一戶又買下緊鄰的一戶,加大店寬,價值往往一加一大於二。



更經典的是,還曾有客戶用每坪一百萬元買下樓下店面後,幾年後再買下每坪三十萬元的二樓,但出租時,連帶二樓卻全用一樓店面的租金行情租給需要以二樓為倉庫或店面的服飾店,也就是利用母雞帶小雞的模式,讓原本行情較低的二樓店面,以小搏大,換得和一樓同樣的租金,投報率數倍。



相對於以小搏大策略,張榮隆指出,不少聰明的屋主則會利用空間分割,化整為零來創造價值。也就是將店面一分為二、騎樓分租或分時出租等時間切割術來增加報酬。



由於店面的價值,往往繫於高額而穩定的租金,因此張榮隆認為,「養店面」遠比「賣店面」重要,因此找到好租客是必要的步驟。



招式4:主隨客便



張榮隆指出,有不少店面投資客皆已先設定好甚至找到租客,再量身尋找店面,買後即租。例如就有投資客在買店面前,先找連鎖超商的開店評估小組當軍師,幫忙判斷哪些店面適合超商進駐,等軍師一點頭,就大膽買進。



張榮隆甚至曾為了幫一組投資客代操,還主動替屋主想好租客是誰,並為租客評估好市場、寫好簡單的營運計畫書,而最後買好店面後,也很輕鬆地找到願意出高價承租的租客。



值得一提的是,在精華地段,由於一樓店面難尋,許多店家都願意把店開在二樓,因此,張榮隆建議,對於店面投資客而言,市中心的二樓或巷弄店面,售價不高,但租金仍然豐厚,投報率不亞於一樓店面。甚至由於在主幹道上,三樓高度是最好的廣告看板設立位置,因此,三樓店面目前也逐漸盛行,值得投資。



總之,搶進店面市場得盡人事,能不能賺錢則得靠本事,張榮隆的例子告訴你,只要懂得動腦筋,你也可能成為店面贏家。



小檔案

張榮隆

出生:1965年

現職:專業房地產投資客及操盤手

經歷:不動產仲介

成就:買賣加代操的房地產數百間,店面數十間,有「蘆洲王」之稱



賺錢心法

1. 買已有租約店面,降低風險;帶租約賣店面,增加獲利

2. 慎選租客、租金,高不如穩;租期則短不如長

3. 寧選人多小巷的大店面,不選車多大道的小店面



店面投資達人

教你第一次買店面就上手

投資店面近20年,累積驚人身價的全國不動產董事長葉春智指出,店面投資市場和一般住宅租賃最大的不同,在於其行情波動劇烈,價差天南地北,往往隔一條街、一條巷即可落差數倍,加上店面售價通常為同棟住宅的兩倍以上,風險極高。因此操作時,最好先找到租期長且收入穩定的房客,才能保本。

另外,迥異於住宅,好店面流動率極低,鮮有出售訊息浮出,往往一放出消息即有人承接,或只是店東故意放出空包彈以測試行情及人氣,因此介入店面,如何買得到即是一門高深學問。以下5大步驟教你順利投資店面:



步驟1:瞄準區域

1. 新重劃區最好等區域開發5至10年後,進駐率過半,成熟期前才介入。

2. 二線老區,可注意交通建設或公共建設開發,即時介入。

3. 一線戰區,可轉戰巷弄店面或二、三樓店面。



步驟2:滲透臥底

1. 新重劃區可在開發時就和建商、地主周旋,便宜介入。

2. 與黃金店面的承租戶、地主甚至地主二代建立交情,得到買賣的一手消息。

3. 若打算自營,可先租後買,因承租戶往往為店東轉手的第一選擇。



步驟3:粉墨登場

1. 針對目標出租業種先行小幅裝潢。

2. 先替目標房客想好營運模式或空間規畫,進行招租。

3. 店面出租高不如久,寧可選擇穩定長租客,勿以高租金換來長空窗期。



步驟4:哄抬身價

1. 可利用空間、時段切割分租,替店面增加投報率。

2. 適時釋出出租或出售消息,測試人氣、行情。

3. 可加買店面樓上或隔壁,增加出租彈性,提高價值。



步驟5:見好就收

1. 商圈會老舊轉移,一旦人潮衰退,得獲利了結。

2. 商圈會相互排擠,當鄰近商圈快速崛起,可考慮出場。

3. 交通影響人潮,捷運站口、公車站位移時,要深思換手。





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    發表時間:2013-04-09

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    發表時間:2013-10-28

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