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做房屋仲介-成左漣@業模式

房東:勇哥
發表時間:2011-07-29


「沒有不景氣,只有不爭氣。」


如何成功?


1、成就動機?你想成功嗎?


2、來做房屋仲介的目的?


3、成功的心態!


「找出適合客戶的方法!」


來做房屋仲介的目的:


1、賺錢


2、成家立業,安身立命


3、揚名立萬,開創紀錄


4、學習成長,自行創業


5、累積人脈,創造價值


6………………


 


仲介的工作就是開發、議價、銷售不斷的重複,但是每次面對的客戶都不一樣


如何讓自己成為Somebody-如何在眾人中脫穎而出?


 


【成功心態】


1、快樂的工作-保持好心情,掌握機會(工作熱誠是成功的原動力


             -找出樂趣和成就感


「想到要來上班,就覺得很快樂」


「我很喜歡這個工作!」


「我有堅持下去」


「沒有挫敗就不會有成長」


「要找出這個工作的樂趣」


 


2、積極的行動


   即知即行


   急性子+快節奏=行動力  >速度是致勝的關鍵


「很多事很重要,要馬上去做」


3、強烈的企圖心


   做房屋仲介想要成功的心  格局決定結局


「我做房屋仲介每個月的低標是300萬」


做房屋仲介目標要高,企圖要強,格局放大!」


「希望自己做房屋仲介100萬,目標要定再150萬,」


做房屋仲介公司80%的業績,由公司20%的人達成!


「要以高標準來看待自己」


 


4、絕對的效能


   做房屋仲介作有效的事,省時省力


「我做房屋仲介每天910點下班,我很不滿意!希望在7、8點下班


「要做房屋仲介做有效率的事,不要盲目的帶看、盲目的拜訪


做房屋仲介時間要拿捏好,不要做無效的事」


   做房屋仲介開發,目標是簽委託,若當天拜訪簽不到,就不要浪費時間聊天!


   做房屋仲介議價,目標是改附表,一定要設假買方去議價!


   做房屋仲介帶看,目標是收斡旋,而不是當帶看小弟,一定要了解需求再帶看!


「重要的行程絕不超過兩小時!」


「不重要的行程要在半小時內結束」


「我今天做房屋仲介來公司一定會有焦點」


5、正面的思考


   人生不如意十之八九


   凡是往好處想


   正面思考>轉化成行動力


「沒成就是沒成,改快找下一個機會」


「不要花時間去緬懷失敗-如果成了就有多少多少的業績


「一定要有抒發壓力的管道」


「仲介是高壓、高挫力的工作,EQ要高、耐挫力要強」


※「我上個月做房屋仲介的不好,只做了200多萬!」


「你做房屋仲介會賣房子,就一定會賣車子,銷售是相通的,人脈是你的」


6、省力的方法


   複製成功


   學習別人成功的方法


   事半功倍


   用聰明、省力、快速的方法


 


7、堅定的決心


   成功一定要努力


   努力不一定會成功


   在尚未成功前,絕不輕言放棄


   堅持到底很重要「我不服輸!」


 


 


做房屋仲介保持愉快的心情(工作熱誠)


做房屋仲介得意勿忘形,失意莫喪志


做房屋仲介天天有機會(掌握機會點)


做房屋仲介日日有進展(日起有功)


做房屋仲介月月龍虎榜(低標)


做房屋仲介月月破紀錄(挑戰目標)


 


【做房屋仲介每月的作業循環】


1、月初補委託


2、找出當月主推案 一週內成交


3、全力議價塑案(改開價)


4、全力行銷 集中帶看~這是最重要的


5見面談簽約


「委託唯有勤」


做房屋仲介我的庫存太多,已經快50件了,一個月設定8件,最高曾一個月簽20件!」


「質不好的、沒把握的、太遠的,就不要接」


「眼神、手勢,我一定會幫你賣掉!」


高穩定庫存


【委託來源】


1、   老客戶主動回饋


市區客戶3-5年換屋一次


服務做的好,回饋就不斷


只要做房屋仲介買賣房子,就會想到你


 


2、   客戶介紹


成交客戶介紹家人/朋友/同事等…包括買房子賣房子


「帶看第三次就要結案」


「配案很重要」


「老客戶介紹的壓力很大」


3、   慕名而來


看區派報TOP 1打來


   收到個人的派報(商耕


   看電視


   看報章雜誌


   看書(寫序


「豪宅的客戶需要的是專業」


「我最喜歡銷售,委託不是我的重點」


 


4、   同業的介紹


「同業也會介紹-不然你找做房屋仲介?


 


【作業方面】


1、做房屋仲介?


 


2、密集回報議價


   回報越多越好,小事情也可以回報


   做房屋仲介重要的客戶必輸入手機,並設定不同的鈴聲!(聽聲辨人)


「不管是不是A案,一定要集中帶看!」


「這是全店開會票選決定的建議價格-議價」


E-mail一堆都亂發,質量不好的就不要發!」


「如果我接到A案希望全泡,一定要開發鄰居買方,溜進大樓派報」


「假日上午去咖啡廳派報」


「買方就在你身邊」


 


3、已銷售為核心


   天天都是銷售日-每天帶看1~2組


   比速比價


   高帶看量>高收斡量>安排見面談>立即簽約


  


會影響我做決定要買的通常是做房屋仲介業務員的態度專業


 


「帶看的時候不要太多話,給客戶一點空間,跟著客戶的視線走,察顏觀色


 


客戶:小姐,如果你要買這間,你要多少買?


做房屋仲介:我想要買的價格,一定買不到這間房子,但是我可以幫你


「掌握買方心理,才能結案!」


 


4、定目標


   目標意識很重要,視達成狀況隨時作調整,但是不管調高調低,一定要達成!


    破百方式>


做房屋仲介收自己一間+被收一間+收別人一間(12年前學長說的)


    原則>


冒全泡只要兩件


「其實破百很簡單,只要有方法和決心」


   年目標>月目標>周目標>日目標


 


5、明日計畫


   今日事,今日畢。現在事,現在畢。


   按計畫實行 輕鬆又省力


「我桌上都會擺一張A4的紙,上面有兩個月的計畫行程,紀錄要馬上做的事情」


 


6、時間管理


 











不重要














不緊急














重要














緊急





 


 


 


 


 


 


7、每日焦點


   日起有功 每日不留白


做房屋仲介05/02(三)的行程:


   上午 簽兩件店面委託


   下午 上課


   晚上 兩件代書流程


 


8、大案經營-很重要


   同工不同酬 回饋量大


   「首購低總價的客戶最難成交」


「大客戶有錢,不用貸款,成交之後會有第二次第三次


「店面大客戶手上都有5~10間的店面」


「有錢人會認識有錢人」


「最近豪宅不錯,可以做,有錢人還是很多」


「帶看原則,1000萬以下的客戶,指名的產品才會帶看」


「要花時間在重要的地方」


「大案不好接,一定要有實力才接的到」


9、服務品質


   服務從心開始 服務越好客戶越多


  「若有漏水,建議先請廠商先處理,比較有賣相!」


「這個是小細節,但也是大關鍵」


「介紹廠商給客戶,我們和這個廠商很熟,我幫你談便宜一點」


◎將心比心,珍惜所託>真心、細心、關心


◎永遠設想在客戶前面>注意小細節、大關鍵


◎不同的客戶有不同的服務方式


VS會跟催的委託屋主,就主動一直打給他,他就不會一直打給你」


 


【做房屋仲介服務的定義】


1、滿足客戶的感覺-受尊重/花錢很爽/物超所值


2、滿足客戶的抱怨-立即改善/主動連絡


3、滿足客戶的需求-客戶最重視的項目


賣方-銷售過程回報/辛苦度


買方-產權/代書流程/貸款細節


「這個房子買了之後,還有什麼需要我幫忙的地方?」


「手機輸入各配合廠商的電話,立即幫客戶聯絡」


Q&A】


Q1、估價?


A、先提供成交行情,建議售價。


    太高價的專任不想簽,壓力太大,要預應買方少!


    帶看的組數不一定要多,房子又不是用來讓別人參觀的!


    委託要量力而為,不要亂簽。


Q2、(1)壓力的調適?


A、要用平常心,如何舒壓消除負面情緒!


 


   (2)大案重點?


 A、專業的外表,隨時保持專業的形象


    一定要擦香水(國際禮儀)


「我每一季都會淘汰襯衫」


    要簽大案要先經過面試


    重要的是專業能力


    要嘗試高總價的經營


    一定要有好的開始,讓自己先成交第一間大案!


Q3、演藝圈的客戶?


A、不特別經營某個圈子的客戶


~老客戶介紹安排見面談(心理因素成交)


 


Q4、時間的管理?


A、平常時間要安排好,空檔時間就打給老客戶!


    行程滿時一日三個委託!


「我從來不逛街,去買了就走」


    「我的時間有限」


「沒有事情做我會很焦慮」


Q5促銷


A、猶豫型的客戶不要強促銷


過度促銷會有反效果(要看客戶的類型)


經過適當的促銷,再決定!


若客戶想退斡就直接退,可增加信任感!


促銷於無形!


 


Q6什麼支持你?


A、成就感、成家立業、錢


找到屬於自己的生活


要很快樂的工作


隨時心態歸零(忘了自己是誰)


平常心快樂工作





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  • 1 樓住戶:小彬
    發表時間:2011-07-30

    感謝前輩分享,受益良多

    2 樓住戶:阿文
    發表時間:2011-07-30

    我的媽呀....勇哥!!期待哪天有機會跟你握握手,留5分鐘跟我喝咖啡....我知道你一分鐘幾百萬上下的!!

    3 樓住戶:小婷
    發表時間:2011-08-05

    感謝勇哥的分享哦~謝謝囉~

    4 樓住戶:阿賢
    發表時間:2011-08-08

    我希望認識一下大家
    我的小即時z931159奇摩
    因為我也是剛進來這個行業
    一些術語都不清楚
    希望能跟大家多多學習
    互相交流
    我叫做阿賢~
    希望可以加我急時~

    5 樓住戶:david
    發表時間:2011-09-29

    感謝分享!


    6 樓住戶:hello
    發表時間:2011-10-04

    信義房屋內部的教材

    7 樓住戶:店東
    發表時間:2011-10-04

    知易行難...
    看看就好
    道理人人懂..


    8 樓住戶:elsa
    發表時間:2011-10-06

    感謝分享!!

    9 樓住戶:咖啡
    發表時間:2013-01-28

    各位大大...小弟涉世未深...不知下列是什麼意思....

    ◎ 破百方式>
    做房屋仲介收自己一間+被收一間+收別人一間(12年前學長說的)??

    要簽大案要先經過面試??


    10 樓住戶:葉小嫻
    發表時間:2015-03-14

    賣房子仲介都是報低不報高
    仲介是賺傭金, 房子當然是賣越多次賺越多傭金, 先找投資客吃下來先賺一次傭金, 投資客再轉手一次再賺一次傭金


    所以說,如何保障自身權益才是最重要的!!

    房仲坑殺賣方五密技
    http://www.j2h.tw/bbs/bbs22/1427.html

    虛報行情賺價差 房仲涉詐欺判刑
    http://www.j2h.tw/bbs/bbs22/1010.html

    漏算公設0.88坪 賣屋虧45萬
    http://www.j2h.tw/bbs/bbs22/1429.html

    各大仲介糾紛不勝枚舉 看看其他人買屋賣屋發生都糾紛就知道



    房屋仲介是一個暴利的行業,每每成交一件房屋買賣
    服務費少至數十萬,多至上百萬甚至上仟萬的服務費
    倒置現在很多各大品牌房仲為了成交用盡各種手段牟取暴利
    你知道嗎房仲人員只要花 $3000元 上3天課程就可以拿到營業員證書嗎?
    之前新聞報導更爆發上千位花$3000連課程都不用上直接發證書,流竄到各大知名仲介

    現在很多惡劣仲介謊報成交價
    以專業為導向取得信任,用盡方法取得委託書
    低價賣出,之前新聞更爆發出知名仲介謊報成交價已低價買進
    在已高價賣出賺取暴利差價

    買賣前要先了解市場行情, 詢問多位專業仲介人員來為你評估,告訴你你要的行情價, 多方求證勿相信單一說法
    如果真的不知如何評估行情,你可以到知名網站,全民比價網看看,比價網提供一個不錯的比價服務,比價網已經和300位以上全省各地的專業房屋仲介人員合作,只要填寫妳購屋的需求,就會多位專業仲介人員來為你評估,告訴你你要的行情價,幫你快速找到你要的房屋,給你更快速的服務才不會浪費你的時間,也可以避免掉買賣糾紛,也不怕碰到黑心房屋仲介
    全民比價網 http://www.prices.com.tw/
    買屋比價刊登表格http://www.prices.com.tw/house/buy.php
    賣屋比價刊登表格 http://www.prices.com.tw/house/sell.php


    第二種 : 自己找優質仲介
    知名 房仲成交網 http://www.sold.com.tw/
    全台第一家提供仲介評價的網站,
    網友可以透過給她們服務過的經驗,給仲介評價
    所以讓大家可以安全的辨識仲介的好壞,怕碰到惡質的仲介嘛?如果有碰過惡質惡質,你也可以給他負評價讓大家都知道這位,讓惡質仲介無法生存

    優點:由網站提供的評價弁鄍i自行評估
    缺點:要花時間和電話費來詢問



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