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粉領族房地產投資撇步大公開

房東:浪人1號
發表時間:2007-09-27


粉領族房地產投資撇步大公開
【信義房屋企研室張欣民協理】

 隨著女性自主意識抬頭以及經濟地位的獨立,近幾年來國內房地產市場上看到越來越多的女性購屋客源,在大台北都會區尤其明顯。預售市場上不僅有七成的女性握有購買與否的決定權,這兩年來單身女性的購屋客戶,便佔整體客戶的六成以上,其中又以購買套房產品居多,達七成五以上;在購屋族群中,女性首次購屋比例也攀升到六四.八%,明顯超越男性首購族之五二.六%,不僅在市場形成一股粉領族購屋勢力,甚至有不少預售屋個案就規劃成滿足這類族群之產品,從案名到接待中心到樣品屋都充滿浪漫情懷,花瓣浴池、公主床幔、星空SPA等等感性訴求,無一不是想擄獲這群充滿夢幻理想的粉領一族。

 信義房屋不動產企研室協理張欣民實際觀察,粉領一族並不全然是建築業者眼中的待宰羔羊,很多女性都已有自主的理財觀念,不動產只是她們理財投資的工具之一,是她們分散投資風險的標的之一!但對於初次進入房地產市場之粉領新鮮人該如何進行不動產投資呢?張欣民建議,必須把握所謂的「三三」原則。

 所謂「三三」原則,首先就是要先準備三成之自備款。現在全球利率都有走升的趨勢,現在以自己的收入推算雖然負擔得起高房貸,一旦利率走高,在這個萬物飛漲,只有薪水不漲之年代,很可能就會馬上面臨還不起房貸,被銀行送進法拍的命運。因此現在購屋提高自備款,避免過度擴張個人信用,絕對是明智的選擇!

 所以第二個「三」的原則就更要拿捏好,也就是每月房貸還款不得超過家庭月所得的三分之一。每人每月除了生活費之外,都還會有些固定之支出,甚至還會有些不時之需,將房貸控制在所得的三分之一,才可保有正常的生活品質,當然年輕時,因為承受風險之能力較強,也可拼命多賺點錢,可將比例放大到四成或四成五,但最多不要超過五成,以免到時周轉不過來就慘了!

 房地產市場上有一個投資不敗定律,同樣適用於粉領族,就是「要找到對的產品、找到對的地點」,投資套房也一樣。最適合投資套房之地方有四大選擇:大學商圈、辦公商圈、百貨商圈或是捷運站商圈,它們並非獨立選項,如果是四合一,比如該套房既是在大學商圈,又近辦公商圈、百貨商圈及捷運站商圈,絕對是上上之選,投資下去就對了,其次是三合一、二合一,但至少要有四項中之一項,否則買進該套房,最後就是被套牢的命運,成了名符其實的「住套房」。

 不過信義房屋也提醒,投資套房有時會陷入一個迷失,那就是「賺了租金、賠了房價」。很多人買套房都是為了出租,賺取穩定的租金收入,但經常可見,投資者選對了地段,市場需求與租金報酬率都很高,但等過幾年要賣掉時,才發現賣
不到當年買入之房價,其關鍵就在該套房大樓缺乏管理,出入份子複雜,以致房價不漲反跌。所以買套房要能保值,甚至增值,就一定要有良好的管理,全體戶數、單層戶數都不宜過多,有門禁管理者勝過沒管理者,有飯店式管理者又優於只有門禁管理者,這可做為挑選套房個案時的參考。

 至於該如何計算租金報酬率呢?多高的租金報酬率才劃得來?正常之租金報酬率是以年租金除以房屋總價,比如一間套房總價200萬,月租金1萬(年租金就是12萬),其租金報酬率就是6%(12/200),但這只是毛租金報酬率,妳買入該套房還有其他費用會產生,如仲介費、裝修費用、稅費、維修費、建物折舊等等,還須將這些費用從年租金收入中扣除,才是妳的淨租金報酬率。如果以前述例子來看,這些額外之費用要再扣掉3萬,則淨租金報酬率就只有4.5%。一般而言,投資不動產出租,淨租金報酬率最好要高過定存2%以上才有投資價值,目前一般銀行定存利率都在2%左右,所以要投資之標的其淨租金報酬率至少要有4%才劃算,否則就將這筆錢放在定存就好,不必白忙一場。

 如果資金較充裕的話,張欣民也建議不妨投資住家產品,然後再將之「套房化」,如此就可拉高租金報酬率。一般住家產品在目前市場上之租金報酬率大約落在3-5%之間,但經過「套房化」之後,就可拉高到7-10%的租金報酬,其間租金報酬率之高低,則完全要看投資者,如何切割出一個最適的小單元及其裝潢包裝能力之好壞而定。

 不過對於資金能力較弱之粉領族,去年來國內投資市場也出現一種新產品---不動產證券化產品,這種以不動產為主體之證券化產品,也在證券市場上掛牌銷售,所以只要有1萬元左右之資金就可投資,適合資金不多,但又想參與不動產投資之粉領族,目前這類產品之報酬率都在3-4%,一旦將來這些不動產資產增值,其掛牌之股票也會跟著水漲船高,可以賺取其間之價差,其獲利空間雖不如實體不動產之投資,但風險也較低,適合保守型之粉領族。



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  • 1 樓住戶:法蘭克
    發表時間:2012-10-23

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    我朋友就是在買賣房子時候不夠謹慎,導致買賣糾紛慘賠上百萬還差點照成家庭失和
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    面對這樣房仲人員難道要像賭注一樣,看自己的運氣來選擇仲介嗎?

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    2 樓住戶:莉雪
    發表時間:2013-02-22

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    3 樓住戶:呆妹
    發表時間:2013-09-06

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    4 樓住戶:楊嘉宏
    發表時間:2013-09-08

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    5 樓住戶:易陽
    發表時間:2013-10-17

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    2. 若是自認所要賣的房屋地點OK , 或是不急著賣屋, 則建議簽署"一般委託合約"即可,
    因為一般約是仲介與屋主均可出售, 不會像專任約必須全權委由仲介銷售, 而喪失的賣
    屋的主動權!

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