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嚴守四步驟、八不原則 打造人生第一棟房子

房東:小傑瑞德
發表時間:2008-01-20


嚴守四步驟、八不原則 打造人生第一棟房子
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沒有人想當一輩子的無殼蝸牛,根據統計,租屋族中,有高達七至八成的人傾向購屋。目前房價雖已有一波上漲,但房貸利率仍處於低檔,加上建商大量推案,民眾約有一成的議價空間,消費者正可乘機揮別無殼蝸牛的日子。

在外商公司任職的陳玉萍,是六年九班的女生,追求生活品質的她,每月要付出八千元的套房房租,除了房租所費不貲,還得忍受房東的諸多規矩。工作二年多的她,存了四十萬元的頭期款,決定買下人生的第一棟房子。

玉萍看中林口一棟總價二百九十萬元的十七坪房子,在目前的低利率房貸下,每個月只要繳一萬二千元的貸款,而且遠比現在十坪上下的房子要大,加上房貸利息抵稅等考量,她認為,買房子比租劃算?#92;多。


■利率低 業者專家高喊租不如買

的確如此,台灣房地產走了十年空頭,去年以來雖有一波漲幅,但比起房價高價時期仍在低點;加上利率也在低檔,購屋負擔比以往要輕鬆?#92;多,目前購屋的貸款支出甚至比租房子所付的租金還便宜,業者專家都肯定地說,目前市場「租不如買」!

以辦理優惠房貸,購買總價二八六萬元的房屋為例,每月房貸負擔與支付的房屋租金相差不多。若申辦三千億元優惠房貸,貸款七成,房貸金額二百萬元,每月房貸利息約一萬零五百元;申辦青年購屋貸款,每月支出不到九千七百元;辦理勞宅或輔購貸款,每月支出更只要七千五百元左右。

而國土規畫與不動產資訊中心在九月十三日發布的第二季住宅需求動向調查顯示,台灣第二季房地產的投資需求回跌一%、房價信心分數也下跌,顯示民眾不預期房價上漲。

不動產資訊中心研究員楊宗憲解釋,房價現在是下有需求支撐,上有案量壓力,以今年九二八檔期推案量近千億元來看,較去年七、八百億元成長快三成,價格要起漲的機率不大,顯示現在仍在買方市場。

租比買劃算,不動產又是極佳的保值投資,但怎麼挑人生第一棟房子卻是大有學問,有不少民眾是買一棟賠一棟。尤其在推案量大增的市場下,建商良莠不齊,一旦選錯房子,動輒就得付出百萬元的學費。


■學問多 購屋的事前?#92;課省不得

戴小姐在今年六月,花了一九七八萬元,在北市連雲街買了四十坪的房子,沒想到簽約後才看到使用平面圖,發現所有權狀竟只有十三.八坪,其中還包括公共設施、陽台等部分,室內只有八.○三坪大,其他多出來的二十多坪,都是違章建築。

而購買台北市萬隆街預售屋「神奇部落」的消費者,也面臨百萬元積蓄付水流的困境,因建商欠債已遭銀行與債主聲請法院查封,預購的民眾都繳了上百萬元的購屋款,但卻無法過戶拿到產權,即使打起官司勝訴,不論想拿回錢或房子,都機會渺茫。

買房子的慘痛失敗經驗,永慶房屋代銷部副總吳發義指出,多半是準備工作做得不夠。他以買車來比較,「很多人買車前對各車廠牌如數家珍,說得出每輛車CC數、有無電動窗、安全氣囊、座椅材質、音響等;雖然房子總價是車子的好幾倍,但反而沒有貨比三家,也搞不清楚建商、房子的坐向、大小、建材、裝潢」。

對首購族來說,雖然缺乏買屋經驗,但只要一步一步蒐集規畫相關資訊,一樣可以挑到適合自己的保值住宅。


◎步驟一:房貸不逾月薪三分之一

首購族最大的問題,往往是想挑選市中心、大坪數的房子,卻又有經費上的考慮。根據國土規畫及不動產資訊中心的研究顯示,平均來看,房屋總價通常是年所得的六倍左右,首購族挑屋時可從此範圍下手。

而信義房屋更明確指出,第一次買房子容易忽略裝潢費用,因此首購族購屋,單身者最好總價控制在三百萬元以內,新婚者不妨買在五百萬元以內。為節省房貸支出,應盡量選擇優惠房貸,選擇房貸期間長的勞宅、國宅貸款也是方法之一,前者可以節省房貸利息,後者可以減輕每月房貸負擔。

吳發義則建議「三分之一」理論,每月負擔的貸款額度,以不超過月薪的三分之一為宜。以自備一百萬元頭期款,月薪三萬元的上班族為例,每月貸款負擔最好不超過一萬元,以還款期限二十年來倒推計算,可以貸款二百多萬元,選擇的總房價範圍大約就在三百萬元左右。


◎步驟二:篩選區段首重自住需求

計算可負擔的價格後,接著是挑區域。在篩選區域上,首購族要特別考量自住需求,要想像未來十五年、二十年都要住這裡,評估長期居住的需求。首購族要找低總價的房子,一般人直覺只能屈就於小坪數,其實,利用一些小訣竅,也可以在同樣坪數下,找到較低價的房子。信義房屋企研室經理林永孟建議,在巷弄間尋找、中古屋、國宅軍宅、市區邊陲或一橋之隔的房子,房價都會稍低。

林永孟解釋,像是台北市大安區的臥龍街、樂業街,或是信義區的吳興街等都屬於市區邊陲。他指出,大安區預售屋每坪動輒四、五十萬元,但在樂業街卻能找到每坪二十五萬元上下的中古屋,而該區交通便利、生活機能也不差。或是找一橋之隔的房子,林永孟舉例,包括中正橋以南、過秀朗橋的台北縣區域,只是一橋之隔,但每坪房價差距就有五、六萬元之譜。

另外,也可利用交通設施,包括捷運、國道、快速公路,買郊區的房子,用通勤時間和成本來換取房價,林永孟指出,像是林口、南崁、三峽、汐止、淡水、土城、新莊等,都是在此概念下的房價差距區域,尤其是捷運末端站,通勤時間其實增加不多,但房價卻省下不少,常受首購族青睞。不過,選擇時必須考慮個人對通勤時間的忍受度,評估是否能長期忍受。否則直接住到山上去,房子又大又便宜,但每天卻可能得花上二、三個小時通勤。

林永孟表示,還有一種低價住宅是地上權房屋,指的是有屋無地的產品,價格通常是市價的七成上下。因無土地產權,銀行貸款成數較低,約四到五成,但相對總價也較低。

針對區域選擇,吳發義則建議「人越來越少的地方不要去」,他認為,房地產的保值與增值最重要取決於位置,而一個區域有無發展性,每個人是公說公有理,婆說婆有理,但人口數卻是重要的衡量標準。他建議可上網查各行政區的人口數,如果人口數一直往下掉,不論房子本身條件再好,該區域也很難支撐起房價。


◎步驟三:精選房屋依循二要八不

在選擇地段後,下一步則是看房子本身,可依循二要八不原則。二要是要交通和生活機能;八不則是避開山坡地、淹水區、戶數太多的社區、險惡設施、惡鄰、坪數太小、違章夾層屋與海砂輻射屋等。


◎步驟四:挑選建商避免屋財兩失

選定心儀的房子後,簽約和點交也都是門大學問。林永孟指出,曾有研究報告指出,市場上七○%都是「一案建商」,如果不仔細挑選建商,就怕消費者很可能屋、財兩失。

林永孟建議,可從建商過去建案的風評、口碑、興建品質做為參考,如果碰到小型公司實在不放心,民眾可要求「履約保證」制度,由銀行作為公正第三人,買方付的價金和建商權狀一起交給銀行保管,等確定交屋時,再把新的權狀給買家,所有價金給賣方。

至於中古屋,吳發義指出,常見問題是障眼法裝潢和坪數計算,要有確切數字,他建議可向地方政府申請建物勘測成果圖,「每戶的長、寬資料都清清楚楚」。而調?#92;謄本,則可確認購買地址、範圍、坪數,是否越界建築,或為公共設施保留地等。

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  • 1 樓住戶:張宜君
    發表時間:2013-02-22

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    2 樓住戶:黃仕一
    發表時間:2013-09-06

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    3 樓住戶:黃淳玉
    發表時間:2013-09-08

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    4 樓住戶:黃聖秋
    發表時間:2013-10-17

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