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房地產業術語

房東:王副理
發表時間:2013-10-18


新屋:

顧名思義,是指剛完工不久的成屋。而專業房地產鑑價人士則進一步分析,新屋

通常是以屋齡在一年以內的成屋為準,反之,一年以上的新屋即是中古屋。



虛坪:

大致分為廣義及狹義兩種解釋:廣義的虛坪意指凡非室內的面積持分面積都納入

虛坪的範圍。其中,室內面積包括臥房、書房、廚房、客廳、餐廳及衛浴間等,

除了上述面積外,其他的陽台、露台及大、小公共設施持分面積皆屬虛坪的範圍。

狹義的虛坪意指除室內面積含陽台、露台及小公土諉施以外的大公共設施部分。

一般房屋市場買賣採用此定義,畢竟,私人使用的部分並不能納入虛坪中。



自有住宅率:

居住者擁有其使用住宅所有權謂【自有住宅者】。各國對國民擁有自有住宅的

程度皆以自有住宅率表示,即自有住宅單位數與有人居住住宅單位數之比值。



空屋率:

在住宅存量總數中,部分住宅因無人居住、空閒而成為空屋,將空屋數除以總住

宅存量,即稱之為空屋率。一般而言,為適應人口移動、季節性變遷及營建行為

之特性等,一般住宅市場常保持一定數量的空屋準備•,正常的空屋率約為住宅

存量之三%至五%,但台灣目前之空屋率卻高出此標準甚多,顯示房價過高及建

商不瞭解市場需求等現象。而過高的空屋率亦形成房市供需不平衡的狀況,影響

房價



折舊與折舊率:

建築物興建完成後,由於各種因素使其價值逐漸降低,估價人員根據建築物價值

的降低程度,而從原價或殘餘價格中把除一部分價格,使其現值與目前之建築物

狀態相一致,這種行為稱折舊。而折舊額佔原價之比率,即稱為折舊率。通常,

一般房屋每年平均之折舊率約為三%左右。



優先購買權:

指依土地法或其他法律規定,於所有權人將其土地或建物之所有權出售與他人

時,特定的人有按同一條件(價格)優先購買的權利。像房地產的共有人,基地的

地上權人、典權人或承租人,耕地的承租人及國民住宅的出售機關皆有房地產的

優先購買權。



變動利率:

市場利率的變動使借貸雙方均須承擔風險,在簽訂長期貸款台約後,若逢利率

上升則貸款人招致損矢;相反地,若逢利率下降必傷害惜款人。因此,有的貸款

機構為消除市場利率波動的風險,採【變動利率償還方式】,規定在貸款償還期

限內,所收利息改按市場利率計算,不在簽約時固定利率的範疇。



買賣所有權移轉登記:

所謂買賣,指當事人約定一方移轉財產權於他力,他方支付價金的契約。故當事

人雙力約定,一力移轉土地或建物的所有權於他方,他方支付價金的契約,即為

土地或建物買賣所有權移轉契約,而當事人檢貝登記申請書及買賣契約書等有關

文件,向登記機關申辦的移轉登記,即稱買賣所有權移轉登記。此登記包活所有

權全部移轉登記、應有部分移轉登記及公同共有權移轉登記。另外,依平均地

權條例及土地稅法規定,買賣土地所有權應申報土地現值,並繳納土地增值稅。

而買賣建物所有權,應依契稅條例規定向所在地鄉鎮市區公所申請監證繳納監證

費,或向法院公證處申請公證繳納公證費後,再向稅捐稽徵機關申報繳納契稅。

申請移轉登記時,即須檢附申請書、契約書及土地增值稅或契稅完納證明書。



委託書:

委託他人代為申請土地登記的證明文件。工商社會專業分工的趨勢愈演愈盛,因

此,忙碌的房地產買賣當事人委託代理人辦理相關事務的情況很多,但在民法

上的規定委託人須有行為能力、代理人須有執業資格,且委託書須由雙方簽名或

蓋章,方為正式且被認可之委託書。



所有權狀:

所有權指所有人於法令的限制內,得自由使用、收益及處分其所有物,具有彈性

及永久性的物權。至於所有權狀,登記機關於登記完畢後,發給權利人作為享有

所有權的憑證•,其中,因土地與建築改良物為各自獨立的房地產,促使目前登

記實務上將上列兩者分簿登記,亦分別發給所有人土地所有權狀及建築改良物所

有權狀,載明權利範圍及標示等其他內容。



公告地價:

所謂公告地價,指每一地價等級的平均地價,經由市縣政府公怖,作為土地所有

權人申請地價的依據。按現行平均地權條例第十五條規定:地政主管機關應於公

告申報地價前,先行分別區段、地目,調查最近一年之土地市價或收益價格,依

據地價調查結果劃分地價等級及地價區段,並提地價委員會評議後,分區公告之。

依同條例第十六條規定:土地所有權人申報之地價,低於公告地價二0%時。除

照價收買外,以公告地價八0%為其申報地價;若申報地價超過公告地價一二0%

時,以公告地價一二0%為其申報地價。



公告現值:

平均地權條例第二十六條規定:『直轄市及縣(市)政府對於轄區內之土地,應分

別區段、地目、地價等級,經常調查其地價動態及市價,每年編製土地現值表一

次,提經地價評議委員會評定後分區公告,作為土地權利變更登記時,申報土地

移轉現值之參考• ,並作為主管機關審核土地移轉現值及補償徵收土地地價之

依據。』簡言之,公告現值即土地增值稅徵收的參考。



土地增值稅:

係按每宗土地所有權移轉變更或設定典權登記時,權利人及義務人共同申報的土

地移轉現值,計算出其土地的自然漲價總數額,據以累進課徵。一般土地增值稅

是由賣力所負擔,除非房地產買賣契約上有另行約定。



房屋稅:

對房屋價值課徵的賦稅。依房屋稅條例第三條規定:房屋稅係以附著於土地之各

種房屋,及有關增加該房屋使用價值之建築物為課稅對象。其中,所謂增加該房

屋便用價值之建築物,指附屬於應徵房屋稅房屋之其他建築物,因而增加該房屋

之使用價值者,像違章建築、突出建築物及超過一公尺之陽台及房屋之圍牆皆屬

之。房屋稅依房屋現值,而分住家用房屋、非住家用房屋、房屋同時作住家用

與非住家用等不同的稅率以課徵之。



契稅:

契稅條例第二條規定:『不動產之買賣、承典、交換、贈與、分割或因占有而取

得所有權者,均應購用公定契紙申報,繳納契稅。且契稅由產權取得人負擔。



地價稅:

以土地價值為課稅標的的稅目;地價分原價與現價,皆以土地改良價值以外的土

地(自然物)財產價值為課稅對象。



優惠稅率:

指按基本稅率課徵地價稅,採用比例稅率,甚或按基本稅率再予折扣優待,如自

住宅用地按法定地價千分之五計徵。





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  • 1 樓住戶:袁宗憲
    發表時間:2014-01-04

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    2 樓住戶:李祕p
    發表時間:2014-04-20

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