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上班族租屋,6大教戰守則

房東:網路之子
發表時間:2008-03-18


第1招 明察秋毫,多方比較

  其實,談房價有時像是雙方你來我往的心理戰,除了技巧高明,還須具備一定籌碼。掌握房價水平,就是開啟與房東議價的第一把鑰匙。

  網路資源可以讓你快速把房價摸透透,包括永慶房仲網、崔媽媽基金會網站、各大專院校BBS,甚至Yahoo!奇摩拍賣,都刊有各行政區租屋資訊,多方比較之下,不同區位、屋況、坪數的行情馬上一目了然。

  接下來運用觀察力,仔細看看房屋有沒有什麼「小瑕疵」。家具齊全嗎?屋齡如何?有電梯嗎?附近生活機能如何?

  如果樓高5層又沒電梯,你是否要忍受每天下班後還要被迫健身,氣喘如牛之外,還長出蘿蔔腿?

  如果頂樓邊間又沒裝冷氣,炎炎夏日你會不會寧願留在辦公室吹冷氣,也不敢回到烤爐般的套房?

  這些都是你比價的根據,甚至成為主動向房東爭取降價空間的籌碼。

第2招 拿出誠意,以哀兵策略出擊

  不只房客希望遇到好房東,房東也在找好房客。對於某些屋主來說,一個月少收1、2,000元租金其實沒有多大影響,重要的是希望房客生活單純、收入穩定、個性誠懇好相處,值得信任。

  因此,雙方第一次接觸格外重要。信義房屋不動產企劃研究室協理張欣民指出,看屋時應該注意穿著、談吐,方便的話,遞張名片,簡略介紹自己的工作,彼此保持良善互動關係,承租一段時間之後,為了留住好房客,部份房東甚至願意主動降價。

  永慶房屋區經理楊千毅就是這樣的幸運兒。剛到台北工作時,他誠懇地向房東表示自己只是社會新鮮人,收入不多,但有絕對的誠意肯配合租屋規定,希望房東在租金方面網開一面。果然,哀兵策略奏效,他成功地以更劃算的價格租到滿意的房子。

第3招 報稅與否,大有關係!

  房租報稅是談房租時的第3個籌碼。房租支出可以抵免綜合所得稅,1年最多可上報12萬元。由於申報租金抵免代表宣告房東年收入增加,除了原本的所得稅,房東可能還要被追加額外稅金,因此,可事先徵詢房東意見,如果房東不希望房租報稅,可以趁機爭取租金的議價空間。

  值得注意的是,只要租賃契約上有雙方姓名、身分證字號、戶籍地址,及租金金額等資料,不一定得經過公證才能報稅。如果租金是以現金給付,房客只要能提出足以證明匯入房東帳戶的存褶影本,或是匯款單存根正本或影本(例如ATM自動櫃員機轉帳交易明細表)即可申報。

第4招 檢視租賃契約

  在簽約之初就保持高度警覺,可以避免遇糾紛時成為被迫花錢消災的冤大頭,尤其合約部份更要留心。

  以現行狀況來說,即使《民法.債篇》中租賃的相關規定對於房屋承租人多有保護,但坊間文具店販售的租賃契約還是偏坦房東立場。根據「私法自治原則」,房客和房東私下訂的契約可以排除承租人法律上的權益。所以在簽約前應該詳細閱讀條文,和房東討論,刪除不合理的部份,或者直接到崔媽媽租屋網(http://www.tmm.org.tw/pub/rentagr.htm)下載租賃契約,遇修繕問題或其他爭議時,較能維護自己的權益。

第5招 詳問權利義務,避免花冤枉錢

  你是否曾未經房東同意,對房子動了手腳,等到要搬出去時遭到屋主「追討」,才悔不當初?

  楊千毅就曾吃過這種悶虧。當時他為了掛月曆,在牆上釘了幾根釘子,沒想到要搬家時,卻被要價「1根釘子500元」。「房東要求將屋況『恢復原狀』,這怎麼可能辦得到呢?」楊千毅解釋,像這種情況房客常會不知該怎麼處理,只能任由屋主獅子大開口。如果簽約時就雙方權利義務取得共識,即可避免這種尷尬發生。

  除此之外,進住之前最好寫張check list,詳細列出「交屋」時,房內所有硬體設備及狀況,作為日後終止租約時清點的依據。細心的楊千毅甚至建議,可以在正式進住之前「拍照存證」,避免到時候發生糾紛時雙方各執一詞,口說無憑。

第6招 長遠財務規劃,從租屋開始

  上班族最常問的問題之一就是,每個月到底該花多少錢在租金上?

  住商不動產總經理林倩建議,剛剛入行的社會新鮮人可允許月收入的三分之一用於居住開銷(包括房租、水電、網路及有線電視月租費等)。但隨著年齡增加,收入漸豐,就要將比例逐漸往下降,尤其是中南部房租相對較低,可以逐漸朝四分之一、甚至五分之一邁進,千萬別讓居住欲望隨著收入增加而越養越大,排擠了你的理財計劃。

  如果遇到不知道該租屋還是買房的抉擇點時,林倩建議,可以找仲介商估房價,再將年租金除以房價,算出該房屋的租金報酬率。以現行房貸利率來看,租金報酬率應該在3%∼6%之間,如果超過太多,到底要租屋、還是直接把房子買下來,就要好好考慮了。不過,這種計算方式只限用於獨立套房,如果你是跟幾個好友合租一層公寓,就不適用這種算法。

  不過,要注意的是,決定買房子之前,你必須準備一筆為數不小的自備款。雖然藉由仲介議價,自備款的比例可以縮減到1成5,甚至1成,不過,以理財的角度看來,還是建議首購族將自備款比例定在3成較為妥當,否則,緊接而來的房貸加上其他生活開支,很容易讓人吃不消。

  尤其國內升息風漸起,長短期房貸走揚趨勢更加明顯。張欣民指出,依照目前走勢看來,年底以前房貸利率很可能向上攀升到4%,屆時壓力將更緊繃。以目前台北縣平均房價單坪20萬來算,15坪的小套房也許只要自備30萬,但其他270萬的沉重壓力是否消化得了,還需要多多斟酌。

  什麼樣的房子最好不要碰?

  很難否認,有時居住品質的確是一分錢一分貨,租金和區位、坪數、屋況一定成正相關性,端看個人在其間要如何取捨。然而,碰到以下幾種情形,你可能就要再三衡量,是否能容忍這樣的居住品質,別因一時大意,選到居家「地雷股」,委屈了自己:

  1.木板隔間

  為了增加房租收入,有時屋主會將室內重新規畫,用木板隔成數個雅房分租出去。這類雅房通常價格較低廉,但採光和格局通常不好,另一方面,木板的隔音效果差,如果又遇到作息迥異的鄰居,三更半夜擾人清夢的情況更易發生。

  2.地下室

  地下室沒有窗戶,通風差、光線不足的情況不難想見。

  3.混合式住宅優於純出租大樓

  有些建築在設計時就規畫成一間間小套房,專供出租用。這類大樓出入份子通常較為複雜,如果情況許可,不如多花點時間,住進混合式住宅,不論在人身安全或是居家寧靜,都會是比較好的選擇。

  4.可能的話,別和房東同住

  同在一個屋簷下就必須遷就對方的生活習慣,尤其遇到較年長的房東,作息可能和年輕上班族大相逕庭,能避則避。

  更有些時候,「第一眼」印象並不見得準。所以,楊千毅建議,除了和房東本人接洽之外,可以多詢問鄰居或店家,該間房子之前的出租狀況,或是房東不自住而要出租的原因。瞻前顧後,相信會更有助於判斷,眼下還算中意的房子,是否也會是適合是你的窩。




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  • 1 樓住戶:李泰男
    發表時間:2013-02-22

    如果您的房子,出租出售到處貼紅紙又怕被開罰單嗎??

    全省租屋查詢請點選:J2H房地產 http://www.j2h.com.tw/house/


    真的很方便..省時省力又省事屋網瀏覽人數高、搜尋使用率高...

    這個網站主要是以提供租屋資訊及服務為主...

    是一個讓房屋出租的房東及租房子的房客都不必再四處奔波的地方



    2 樓住戶:賴怡萱
    發表時間:2013-09-06

    找房屋到J2H房地產我就蠻推薦的~


    但我會選擇沒仲介的~你可以先參考房子裡格局~


    是否有相關的房屋資訊~其實這樣可以省下一筆仲介費~


    不然仲介費都要服務費~這樣太傷荷包了~


    J2H房地產網址 http://www.j2h.com.tw/house/



    3 樓住戶:無孔blue
    發表時間:2013-09-08

    想要找到更多更便宜的房子,只要到輕鬆估價網填寫相關資料就會有很多專業知識和豐富經驗的房屋仲介,為你服務幫你找便宜的房屋

    輕鬆估價網 http://www.questions.com.tw/

    投資買屋刊登表格 http://www.questions.com.tw/house/invest.php

    賣屋比價刊登表格 http://www.questions.com.tw/house/sell.php

    租屋比價刊登表格 http://www.questions.com.tw/house/rent.php



    4 樓住戶:葉夙云
    發表時間:2013-10-17

    買賣房子是一件大事,一間房屋糾紛可能賠掉百萬或是千萬甚至一生積蓄都有可能
    我朋友就是在買賣房子時候不夠謹慎,導致買賣糾紛慘賠上百萬還差點照成家庭失和
    買屋是一件大事,花些時間去這些網站看一下討論一下,才不會繳了一堆學費來學經驗


    面對市場上眾多房仲品牌與店頭,消費者要如何選擇?關鍵重點仍在於「人」,
    就算房仲公司品牌再大、知名度再高,也不保證完全不會出現交易安全漏洞,
    為什麼各大品牌的買賣糾紛屢見不鮮?
    你知道嗎房仲人員只要花 $3000元 上3天課程就可以拿到營業員證書嗎?
    之前更爆發上千位花$3000連課程都不用上直接發證書,流竄到各大知名仲介

    即使是專業的仲介人員,面對操守和素質不一,往往損失的是消費者的權益
    面對這樣房仲人員難道要像賭注一樣,看自己的運氣來選擇仲介嗎?

    買屋賣屋因該要多聽多看多比較
    貨比三家不吃虧我提供你3種方式讓你參考

    第一種 : 貨比三家

    房屋買賣請多家仲介公司評估,千萬不要有品牌的迷思而相信一間店的片面之詞房子慘遭賤售畢竟"品牌"是無法給你任何的服務,好的仲介人員才有法子替您服務及設想,為你找尋適合您的房屋且盡力為您爭取適當的價格


    多位專業仲介人員來為你評估,告訴你你要的了解的周邊行情價
    全民比價網 http://www.prices.com.tw/
    買屋比價刊登表格 http://www.prices.com.tw/house/buy.php

    比價網提供一個不錯的比價服務,比價網已經和3000位以上全省各地的專業房屋仲介人員合作,只要填寫妳買屋的需求,就會多位專業仲介人員來為你評估,告訴你你要的行情價,幫你快速找到你要的房屋,給你更快速的服務才不會浪費你的時間和浪費你的電話費,也不怕碰到黑心的屋主亂開價,買到問題屋,買賣房屋更輕鬆

    賣屋比價刊登表格 http://www.prices.com.tw/house/sell.php
    如果屋主不了解自己房屋的行情,可透過多家專業房屋仲介人員幫你評估,最中肯的建議,避免低價賤賣自己的房子
    比價網提供的比價服務,比價網已經和3000位以上全省各地的專業房屋仲介人員合作,只要填寫妳賣屋的需求,就會有多位專業仲介人員來為你服務
    很多投資客都需要釵h位仲介來快速把房子銷售出去
    利用比價網服務就不需要再一位一位打電話請求仲介來銷售,只需要填寫您相關資料,讓仲介自行與你聯絡為你做最有效率的服務


    優點:不用花時間花電話費一家一家比價,刊登訊息後自然會有多位房仲人員來電為你服務
    缺點:要自行評估房仲人員的優劣




    第二種 : 自己找優質仲介
    知名 房仲成交網 http://www.sold.com.tw/
    全台第一家提供仲介評價的網站,
    網友可以透過給她們服務過的經驗,給仲介評價
    所以讓大家可以安全的辨識仲介的好壞,怕碰到惡質的仲介嘛?如果有碰過惡質惡質,你也可以給他負評價讓大家都知道這位,讓惡質仲介無法生存

    優點:由網站提供的評價弁鄍i自行評估
    缺點:要花時間和電話費來詢問


    第三種 : 找有口碑的仲介人員

    我之前經由朋友介紹廣利不動產陳姐
    她待人親切,像是家人般一樣
    也順利幫我找到一間很不錯的房子
    讓我一家人現在住的很舒適

    優點:多年口碑公司,服務態度佳
    缺點:服務地區並不是能符合每個人的需求,每個人需求不一樣需要找適合自己的地區的仲介



    第四種 : 自售或是自買並找有口碑的代書

    我都是找這家知名 代書事務所 http://www.collect.com.tw/
    非常好的代書,不但經驗豐富,專業知識都蠻豐富,辦事讓人很放心,而且有店面的會比較好!有問題也可以很容易的找到人服務。

    優點:二十多年的老字號公司,有口碑
    缺點:服務地區並不是能符合每個人的需求,每個人地區不一樣需要找適合自己的


    如果要省仲介費,可以先到這售屋網站看看,裡面幾乎都是屋主自己張貼的房屋資訊
    明日黃金屋 http://www.futurestar.tw/



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