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懂得如何買到好房子

房東:四葉
發表時間:2007-09-14


懂得如何買到好房子

文◎謝金河

大家都知道景氣很重要、地段很重要,捷運很重要,生活機能很重要,利率低檔很重要;但是買房子的眼光不能只看短期變動,而要著眼於趨勢走向,要談趨勢,就需要一個完整的理論架構來分析。

在培業的這本新書裡,他用『M型社會』的演化詮釋台灣房地產市場的走勢、『長尾曲線』來看新舊屋的價量變化、『有錢人想的和你不一樣』的觀點來重新審視利率與投資報酬率的迷思,這三個重要觀念的創新整合讓我眼睛一亮。然後看到他把影響房地產的五大因素(L──地段、O──生活機能、H──房型、A──資產配置、S──題材)組合成一個LOHAS的分析架構,這樣的專業分析是我所看過房地產書籍無人能出其右的,當然,在他特有的彭式語法之下,你也會在書中看到許多像是『男人與狗』一般的精彩幽默,讀者在最後會發現,為什麼這個分析的架構整合成LOHAS這個字呢?因為買房的重點不在房子本身,而在於人,在於生活,在於樂活,這就是LOHAS。

從這本書裡你可以跟我一樣,看見培業的專業、幽默,以及熱情。我自己也是一個寫作的人,在看安德烈先生的文章時我知道,對於他所從事的行業沒有足夠的熱情,書裡就不會有那麼幽默卻專業的筆力;相同的,我也在培業的書裡,看見這樣的熱情。

許多人都會請這位『證券交易所教父』安德烈先生報明牌,而他最有名的建議就是:先到藥房買安眠藥,然後把錢拿去買國際標準股,睡上幾年以後,投資報酬率肯定讓你驚喜。我知道也有很多人也會請培業指點迷津,所以我就擅做主張,幫培業給讀者建議:你先好好看完這本書,然後就會懂得如何買到好房子,住在裡面幾年以後,投資報酬率一定讓你驚喜,更好的是──你還不用吃安眠藥,擁有樂活人生,何樂而不為!



買屋賣屋 LOHAS

文◎彭培業

投入房地產市場20年,成交超過50000個案子,彭總以過人的經驗累積出房地產的投資心得:只要觀念正確,時時都有賺錢的機會!只要觀念正確,處處都有看漲的空間!

◎這是最壞的年代 也是最好的年代

上過200多次的Call-In節目、專題演講、節目訪問,許多人都在問我同一個問題:『我想在哪裡哪裡買房子,現在進場是好時機嗎?』

我想以現在的情況,問題應該這麼問:『已經漲了這麼多,現在進場會不會太晚?』

你也許會有一個疑問,翻開報紙的房地產版,只要你想置產的地點不是釣魚台或是東砂群島(自從王永慶去過金門之後,連金門都在漲),媒體上看到的好像都是一片大好,好像不管哪個地段、哪個建案,只要你今天付了頭期款,明天你的房子就會開始增值漲價。

台灣的經濟發展最近並沒有太好的表現,這是事實;而房地產市場卻是熱潮滾滾,這也是事實。所以當你思考買房子這件事的時候,你要知道這個時機和我們所熟悉的過去截然不同,因為這是M型社會來臨的新時代,不但是最壞的時代,也同時是最好的時代。

如果選對地段,這就是最好的時代,別擔心,接下來還有一大段燦爛漲價的花樣年華;但是如果選錯地段,那就會是最壞的時代──當支撐力道消失的時候,現在叫漲五到七成的美麗泡沫,就會被無情的戳破。

這就是正確投資的重要性。房子可不像股票一樣可以隨意認賠拋出,然後捲土重來;你@生最重要的投資──買房子,這個決策起碼影響你20年。投資正確,你就可以輕鬆樂活;選擇錯誤,就會被迫入主『套牢人生』。

正確投資,你需要的是觀念。在LOCATION的部份,你不能錯過的是,『M型社會』這個觀念,對於台灣房地產市場造成的衝擊;以及如何預先在『後M型社會』效應來臨前聰明佈局房地產,樂活又增值。

◎你在變窮的那一邊?還是好野的那一邊?

『M型社會』是否正在形成,可以觀察到的最重要現象是:『中產階級』是不是逐漸淪陷成『中下階層』?

所以你要問自己一個問題:你覺得自己在變窮的那一邊?還是在有錢的那一邊?

這是一個最壞的年代,台灣經濟停滯加上衰退已經超過10年,前年南韓的國民所得已經正式超過台灣,外商與台商不斷出走,瑞士洛桑學院發佈的全球競爭力排名,2006年台灣名列18,比去年倒退7名,創下10年來最大的退步幅度。

雖然說名次這種東西如天上飄的浮雲,只是虛名而已;但是我們要客觀的瞭解這個評比計分的方式,找出數字背後的意涵。洛桑評比指標以『經濟表現』、『企業效能』、『政府效能』(退步幅度最大)、『基礎建設』四個部分來計分,台灣在這四大指標中的表現同時出現退步,這不僅為歷年罕見,與全球其他國家相比,退步的這麼具有整體性,也是相當獨特。

這到底只是一時的運氣欠佳,還是M型社會效應已經開始在台灣出現?大前研一提到了一個簡單的推論,當中產階級的實質收入不斷降低的時候,強調低價路線的零售業就會擁有大躍進的原動力。從這個角度來看,如果百貨公司業績持續衰退,而折扣量販店卻一路長紅的話,這就是M型社會正在形成的現象。

◎輕鬆入袋65萬 還是過日子靠舉債?

不談總體經濟,從個人所得指標來看,你可以參考兩個數字:600萬日幣和65萬台幣。M型貧富分野的兩個高峰,是80%的中下階層和20%的上流社會;大前研一所指的中下階層,是年收入低於600萬日幣(相當於月薪低於11萬台幣)的上班族;當然,這還需要考量到日本的物價指數比台灣高(雖然現在比起來也沒有高太多)等相關因素。

另一個數字是來自行政院主計處2005年的報告,一個台灣家庭一年能存多少錢呢?最高收入的20%,每個家庭平均一年能夠存到65萬台幣;最低收入的20%家庭,存款數字是負數,每年必須舉債才能度日。

65萬與舉債,你在M型社會的哪一邊?如何從M型社會中,越過崩壞的中間部份,快速往M型右翼前進?我們接下來要瞭解的是,與我們生活比較貼近的,精品小套房的買氣高峰成因。

◎精品小套房─價格中下階層 感覺中上階層

回頭來看精品小套房,精品小套房真的非常熱賣,根據統計,這兩年建商的精品小套房推案幾乎『站』無不『剩』(每個捷運站周邊的推案一下就賣完,很少有餘屋剩下來)。

為什麼小套房會賣得這麼好?小套房的每坪單價通常都是該地段最高,不管是公寓、華廈、新成屋都望塵莫及。從常理來判斷,小套房最大的問題就是空間小,住久了一定不舒服,然後每坪單價又比中古屋高一大截,那問題就出現了:為什麼精品小套房還是賣得這麼好?只要多出一兩百萬就可以選到不錯的中古屋了,這些買新貴(又新又貴)小套房的白領新貴為什麼想不到這一點?

房地產市場是整體經濟的縮影,也就是說,沒道理全球市場按照一個共同的經濟邏輯在運作,而房地產市場卻呈現一種回家吃自己、自己玩自己的理論,而與整體經濟脫節的情況。所以,如果一個經濟觀念現在正在產生巨大的影響力,那麼你就一定會在房地產市場看到脈絡。

為什麼?精品小套房的勝出,完全符合了M型社會的消費模式,在前面我們反覆論證,台灣的M型社會現象是非常顯著的,反映在房地產市場上,就是消費者的購買行為造成了精品小套房的熱賣。

─ 本文摘自 【北區房屋首席總經理】彭培業《買屋賣屋LOHAS──買屋賺錢的50個成功觀念》




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  • 1 樓住戶:花花
    發表時間:2012-10-23

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    第一種 : 貨比三家

    房屋買賣請多家仲介公司評估,千萬不要有品牌的迷思而相信一間店的片面之詞房子慘遭賤售畢竟"品牌"是無法給你任何的服務,好的仲介人員才有法子替您服務及設想,為你找尋適合您的房屋且盡力為您爭取適當的價格


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    全民比價網 http://www.prices.com.tw/
    買屋比價刊登表格 http://www.prices.com.tw/house/buy.php

    賣屋比價刊登表格 http://www.prices.com.tw/house/sell.php
    如果屋主不了解自己房屋的行情,可透過多家專業房屋仲介人員幫你評估,最中肯的建議,避免低價賤賣自己的房子


    比價網提供一個不錯的比價服務,比價網已經和3000位以上全省各地的專業房屋仲介人員合作,只要填寫妳買屋的需求,就會多位專業仲介人員來為你評估,告訴你你要的行情價,幫你快速找到你要的房屋,給你更快速的服務才不會浪費你的時間和浪費你的電話費,也不怕碰到黑心的屋主亂開價,買到問題屋,買賣房屋更輕鬆



    優點:不用花時間花電話費一家一家比價,刊登訊息後自然會有多位房仲人員來電為你服務
    缺點:要自行評估房仲人員的優劣




    第二種 : 自己找優質仲介
    知名 房仲成交網 http://www.sold.com.tw/
    全台第一家提供仲介評價的網站,
    網友可以透過給她們服務過的經驗,給仲介評價
    所以讓大家可以安全的辨識仲介的好壞,怕碰到惡質的仲介嘛?如果有碰過惡質惡質,你也可以給他負評價讓大家都知道這位,讓惡質仲介無法生存

    優點:由網站提供的評價功能可自行評估
    缺點:要花時間和電話費來詢問


    第三種 : 找有口碑的仲介人員

    我之前經由朋友介紹廣利不動產陳姐
    她待人親切,像是家人般一樣
    也順利幫我找到一間很不錯的房子
    讓我一家人現在住的很舒適

    優點:多年口碑公司,服務態度佳
    缺點:服務地區並不是能符合每個人的需求,每個人需求不一樣需要找適合自己的地區的仲介



    第四種 : 自售或是自買並找有口碑的代書

    我都是找這家知名 代書事務所 http://www.collect.com.tw/
    非常好的代書,不但經驗豐富,專業知識都蠻豐富,辦事讓人很放心,而且有店面的會比較好!有問題也可以很容易的找到人服務。

    優點:二十多年的老字號公司,有口碑
    缺點:服務地區並不是能符合每個人的需求,每個人地區不一樣需要找適合自己的


    如果要省仲介費,可以先到這售屋網站看看,裡面幾乎都是屋主自己張貼的房屋資訊
    明日黃金屋 http://www.futurestar.tw/



    2 樓住戶:劉淑輝
    發表時間:2013-02-22

    找房屋到J2H房地產我就蠻推薦的~


    但我會選擇沒仲介的~你可以先參考房子裡格局~


    是否有相關的房屋資訊~其實這樣可以省下一筆仲介費~


    不然仲介費都要服務費~這樣太傷荷包了~


    J2H房地產網址 http://www.j2h.com.tw/house/



    3 樓住戶:林皕s
    發表時間:2013-09-06

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    4 樓住戶:金振昌
    發表時間:2013-09-08

    想要找到更多更便宜的房子,只要到輕鬆估價網填寫相關資料就會有很多專業知識和豐富經驗的房屋仲介,為你服務幫你找便宜的房屋

    輕鬆估價網 http://www.questions.com.tw/

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    租屋比價刊登表格 http://www.questions.com.tw/house/rent.php



    5 樓住戶:問靈
    發表時間:2013-10-17

    買房子仲介都是報高不報低,都是拿最高的成交價給你看

    仲介是賺傭金, 價格賣越高傭金就抽越多, 所以每個仲介當然都希望賣越高越好

    就像之前我朋友買一間華廈
    因為信任知名仲介竟然可以買$1600萬以上, 在不知行情之簽下合約, 但事後發覺買賣價錢 ,跟市場行情 落差一百多萬 ,

    隔天才知道其他仲介才開$1500萬左右 行情價約$1450萬 為獨知名仲介開$1800萬, 朋友還以為自己很利害殺2佰萬下來 賺到了,所以後悔不想買了

    仲介就有點是趕鴨子上架, 逼朋友一定要買屋,不履行合約就是違約, 更說出狠話 , 要寄存證信函告我的朋友

    仲介就是這樣, 釵h重要事項都不事先告知, 等有紛爭時就說要採法律途徑解決o

    被那知名仲介當盤仔多花別人100萬, 可能是有些人都有品牌迷思, 信任仲介的一面之詞, 知名仲介說什麼都相信也不去求證, 也不去比較, 就傻傻的相信, 最後吃虧上當的都是自己


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